Case fantasma, verifiche fatte ma da continuare

Nel Paese degli abusi edilizi le case fantasma si riproducono come funghi, anche se assai meno di prima. Il grande riordino, in effetti, c’è stato: nel 2012 si era conclusa una mega operazione di rilevamento di tutti gli edifici (o relative porzioni) non risultanti al Catasto, con l’aiuto dell’aerofotogrammetria.

Acchiappafantasmi

Gli aerei catastali solcavano i cieli d’Italia; una volta fotografato tutto il territorio dall’alto, le immagini sono state sovrapposte alle mappe catastali e sono saltati fuori 2 milioni di «particelle» non dichiarate, con circa 1,2 milioni di unità immobiliari. Edifici che avrebbero dovuto in ogni caso essere recuperati dal punto di vista fiscale (con un gettito Imu di circa 600 milioni l'anno, senza contare gli arretrati), ma di cui una buona parte era in forte odore di abusivismo. Ma (ancora nel 2018) le richieste al Catasto di fornire documentazione ai Comuni sulle case fantasma rilevate erano pochissime.

Obbiettivo minore

La raccomandazione contenuta nella bozza di riforma fiscale sembra, quindi, più una dichiarazione d’intenti che un vero obbiettivo, perché dal 2012 a oggi non sono certamente molte le nuove case fantasma, considerando che quei 2 milioni di particelle erano il risultato di un’intensa quanto occulta attività edilizia dal 1939 al 2012.

In questi anni la grande maggioranza dei proprietari degli immobili fantasma ha regolarizzato la sua posizione in Catasto, affrontando anche la relativa procedura di sanatoria comunale, quando possibile. Ma in molti casi si trattava di abusi regolarizzabili, oppure di opere perfettamente lecite ma che non erano state segnalate in variazione al Catasto (anche per ragioni evasione fiscale) o ancora di magazzini o tettoie da abbattere senza cerimonie. La proverbiale inerzia del Comuni ha fatto il resto, così ora la situazione è abbastanza sotto controllo, dal punto di vista fiscale. Nel senso che è stata quasi superata la difformità tra situazione reale e mappe catastali.

Inoltre, il Catasto aveva già elaborato le rendite presunte di quegli immobili, inviandole ai proprietari e costringendoli così a uscire allo scoperto per evitare che le imposte (soprattutto l’Imu) venissero calcolate su quelle rendite anziché su quelle reali.

Da parecchi anni, del resto, il deposito in Comune di una comunicazione di variazione edilizia fa scattare in automatico la variazione catastale, senza che il cittadino debba preoccuparsene.

Così le case fantasma (fatta eccezione per gli abusi veri e propri, deliberatamente messi in opera) sono un problema decisamente minore, grazie all’attività dell’allora agenzia del Territorio (ora inglobata dalle Entrate).

Le verifiche

Rimane il dubbio se sia stato dato corso al dettato dell’articolo 19, comma 12, del Dl 78/2010 che, nel delineare l’operazione che si sarebbe svolta pochi anni dopo, parlava di «verifica costante» della situazione. Il problema è che i tagli delle risorse destinate al Catasto e la carenza di organico hanno probabilmente fermato o rallentato le verifiche (ma sul punto l’Agenzia è abbottonatissima). Tuttavia, date le premesse, gli immobili fantasma da far emergere dovrebbero essere poche decine di migliaia.

Questo anche perché, con l’entrata in vigore delle disposizioni che impongono il perfetto allineamento della situazione della planimetria e delle risultanze catastali in generali con quella edilizio-urbanistica a ogni passaggio di proprietà, ogni anno vengono regolarizzate centinaia di migliaia di immobili, quasi tutti con piccole correzioni da effettuare.