Superbonus e proprietario unico, benefici amplificati sulle pertinenze

Superbonus per l’unico proprietario di più unità con utenze comuni o con accessi comuni: le pertinenze non si considerano nel limite massimo delle quattro unità, mentre si considerano per calcolare il limite di spesa per i lavori sulle parti comuni. Questi edifici sono considerati, infatti, condomìni minimi. Sono i chiarimenti dell’interrogazione parlamentare 29 aprile 2021, n. 5-05839, delle risposte del 9 aprile 2021, n. 231 e del 14 aprile 2021, n. 250 e della Faq delle Entrate del 15 aprile.

Dal primo gennaio 2021, possono beneficiare del 110% anche le persone fisiche per gli interventi su parti comuni «su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche». Questa problematica dell’unico proprietario non riguarda le unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con accesso autonomo.

Nel limite massimo delle quattro unità immobiliari non si considerano le pertinenze. Se così fosse, prima della modifica introdotta dalla legge di Bilancio 2021, sarebbero state escluse dal superbonus tutte le abitazioni con garage, accatastate in due unità immobiliari che costituiscono un unico edificio (abitazione e garage), cioè gli edifici unifamiliari (si veda l’Esperto risponde del 28 gennaio 2021).

La conferma è contenuta nell’interrogazione parlamentare 29 aprile 2021, secondo la quale, in assenza di specifiche indicazioni nella norma, ai fini del computo delle unità, le pertinenze non devono essere considerate autonomamente, anche se distintamente accatastate.

Pertanto, ad esempio, può fruire del 110% anche l’unico proprietario di un edificio composto da 4 unità immobiliari e 4 pertinenze, che realizza interventi finalizzati al risparmio energetico sulle parti comuni.

In caso di unico proprietario, fino a quattro unità immobiliari, i limiti di spesa degli interventi sulle parti comuni agevolati con il superbonus del 110% sono gli stessi dei condomìni (risposta del 14 aprile 2021, n. 250). I limiti di spesa, relativamente alle parti comuni, vanno moltiplicati per il numero di unità immobiliari residenziali, considerando anche le pertinenze, come si fa per i condomìni.

Una conferma a questa interpretazione è contenuta nell’interrogazione parlamentare 29 aprile 2021 e nella risposta del 9 aprile 2021, n. 231. In quest’ultima, infatti, è stato trattato il caso di un intervento antisismico da parte dell’unico proprietario delle seguenti sei unità immobiliari, componenti un unico fabbricato e funzionalmente indipendenti e con almeno un accesso autonomo sull’esterno:

due abitazioni con due pertinenze;

due unità immobiliari destinate a locale deposito/magazzino (classe C/2) non costituenti pertinenze di nessuna delle due unità.

In questo caso, è stato confermato:

il non superamento del limite delle 4 unità rilevanti per la problematica dell’unico proprietario, in quanto non vengono considerate le pertinenze;

il calcolo di un limite di spesa per il super sismabonus sulle parti comuni di 96mila euro per «4 unità immobiliari» (le due abitazioni e le due pertinenze);

la non applicazione del super sismabonus per i due depositi/magazzini (classe C/2) che non sono pertinenze, in quanto questi non subiranno il cambio di destinazione d’uso in abitazione; possono beneficiare, comunque, del sismabonus ordinario.