Registro, per l’accertamento non basta lo scostamento dai valori Omi

Non basta lo scostamento dai valori Omi per sostenere un accertamento in materia di imposta di registro: a confermarlo è la Corte di cassazione. Nonostante i buoni propositi dell’agenzia delle Entrate nel creare un rapporto collaborativo con il contribuente, continuano gli accertamenti in tema di imposta di registro legata alle compravendite immobiliari, fondati solo su presunzioni legate a scostamenti dai valori Omi o dai valori determinati dall’ufficio provinciale del territorio tramite calcoli statistici e dati stimati, senza quelle caratteristiche di gravità, precisione e concordanza necessarie per essere sufficienti al fine di motivare l’avviso.

Circa la non sufficienza probatoria dello scostamento dai valori Omi del prezzo pattuito dalle parti, come detto, è tornata a pronunciarsi la Corte di cassazione che con l’ordinanza 14117/2018 ( clicca qui per consultarla ) ha affermato che questi «non costituiscono fonte tipica di prova ma strumento di ausilio ed indirizzo per l’esercizio della potestà di valutazione estimativa, sicché…sono idonee solamente a condurre ad indicazioni di valori di larga massima».

La stessa amministrazione con la circolare 16/E/2016 aveva affermato che «le quotazioni Omi - pur costituendo un punto di riferimento importante perché derivanti da puntuali analisi del mercato immobiliare - rappresentano solo il dato iniziale ai fini dell’individuazione del valore venale in comune commercio, per cui dovranno essere necessariamente integrate anche dagli ulteriori elementi in possesso dell’ufficio o acquisiti tramite l’attività istruttoria».

Gli uffici periferici di tutta risposta, al fine di “integrare gli elementi”, affidano, sempre più spesso, all’Ufficio provinciale del territorio il compito di eseguire una stima del valore dell’immobile oggetto di compravendita che risulta essere, il più delle volte, un calcolo statistico attraverso cui sono presi in esame una serie di valori stimati relativi ad un campione di altri immobili che per natura o caratteristiche o data dell’atto possono essere considerati comparabili (cd. Market Comparison Approach).

La richiamata tecnica però risulta essere un accavallarsi di stime e riparametrazioni delle caratteristiche dei campioni per renderli il più possibile simili a quelli dell’immobile oggetto di analisi per poi determinarne il valore di mercato attraverso una comparazione, che, se utilizzata per motivare un avviso di accertamento comporta l’applicazione del principio del “praesumptio de praesumpto” - in base al quale l’Ufficio procedente fissa un maggior valore di vendita all’immobile basandosi su delle presunzioni che danno luogo ad altre presunzioni - più volte cassato dalla Corte di cassazione, che lo considera inammissibile.

I verificatori, quindi, non solo continuano a non fornire un’adeguata motivazione all’avviso di accertamento rendendo impossibile per il contribuente conoscere le ragioni logico giuridiche che hanno condotto alla sua emissione ledendo il suo diritto di difesa, ma allo stesso tempo, non sembrano seguire le direttive impartite dalla Direzione centrale accertamento nella sopracitata circolare 16/E/2016 in cui li invita a determinare il valore venale attraverso:

•la valutazione di trasferimenti a qualsiasi titolo, alle divisioni e alle perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell’atto, che abbiano avuto per oggetto lo stesso immobile o altri di analoghe caratteristiche e condizioni;

•l’istituto del contraddittorio con il contribuente, il quale potrà fornire chiarimenti e documentazione utili a inquadrare in modo più realistico la fattispecie oggetto di stima e che al contempo permetterà all’Amministrazione finanziaria di pervenire a valutazioni più trasparenti e sostenibili;

•l’accesso presso l’immobile in un lasso temporale strettamente ravvicinato alla data di stipulazione dell’atto sottoposto a controllo;

•conoscenza diretta dello stato esteriore e delle caratteristiche degli immobili e della zona in cui sono ubicati, al fine di evidenziare meglio le analogie e le differenze tra l’immobile da valutare e quelli presi come riferimento.