Rivalutazione terreni e partecipazioni, ultimi giorni per perizia e versamento

1In sintesi

Con il Dl Rilancio è stata prorogata la facoltà di rideterminare i valori delle partecipazioni in società “non quotate” e dei terreni posseduti alla data del 1° luglio 2020.

L'ennesima proroga per la rivalutazione contabile è stata introdotta dall'articolo 137 del Dl 34/2020 (c.d. decreto Rilancio) e “perfezionata” durante l'iter di conversione con il posticipo delle tappe principali dal 30 settembre 2020 al 15 novembre 2020 (con il 16 novembre come ultimo termine utile, essendo il 15 domenica).

Come sappiamo, il regime è stato originariamente introdotto dalla Finanziaria del 2002 (legge 448/2001, articolo 7 per i terreni e articolo 5 per le partecipazioni) e consente di rideterminare i valori delle partecipazioni in società non quotate e dei terreni, sia agricoli che edificabili, agli effetti della determinazione delle plusvalenze e minusvalenze di cui all'articolo 81, comma 1, lettere a) e b), del Tuir.

Il “valore” da assumere in luogo del costo o valore di acquisto deve essere determinato sulla base di una perizia giurata di stima redatta da un professionista abilitato e il valore così rideterminato è assoggettato un’imposta sostitutiva.

Dalla sua introduzione il regime è stato oggetto di continue proroghe, da ultimo la rivalutazione è stata riattivata con la legge di Bilancio 2020 (articolo 1, commi 693 e 694, della legge 160/2019) con riferimento alle partecipazioni e ai terreni posseduti al 1° gennaio 2020.

La norma fissava la scadenza al 30 giugno e unificava l’aliquota dell’imposta sostitutiva all’11% che, in dettaglio, risulta:
● aumentata dal 10 all’11% per i terreni edificabili e con destinazione agricola;
● mantenuta all’11% per le partecipazioni qualificate;
● aumentata dal 10 all’11% per le partecipazioni in società non quotate su mercati regolamentati “non qualificate”.

Articolo 67 Tuir. La partecipazione in una società non quotata si definisce qualificata quando è associata a una percentuale di diritti di voto esercitabili nell’assemblea ordinaria superiore al 20% ovvero ad una quota del patrimonio superiore al 25%.

La rivalutazione per i beni posseduti alla data del 1° gennaio 2020, appena descritta, è scaduta lo scorso 30 giugno, ma grazie alla conversione in legge del Dl Rilancio una nuova chance è stata prontamente disposta dal legislatore.
Il Dl 34/2020 ha disposto una nuova rivalutazione con l’articolo 137 che riattiva tale facoltà per i terreni, sia agricoli che edificabili, e per le partecipazioni in società non quotate posseduti alla data del 1° luglio 2020. La norma ha previsto la possibilità di procedere alla rivalutazione per poter utilizzare il valore “rideterminato” sulla base di una perizia giurata di stima, in luogo del costo storico, ai fini della determinazione dei “redditi diversi” pagando un’imposta sostitutiva nella misura dell’11% calcolata sul valore periziato dei beni da rivalutare.

Le novità introdotte dal decreto Rilancio cambiano in alcuni aspetti del regime di rivalutazione in commento e precisamente:
●i beni rivalutabili sono quelli posseduti alla data del 01 luglio 2020;
●il 16 novembre è l’ultimo termine utile (perchè il 15 cade di domenica) per la redazione e il giuramento della perizia di stima;
●l’imposta sostitutiva va pagata, in unica soluzione o la prima delle tre rate annuali di pari importo, entro la data del 16 novembre, in precedenza la scadenza era fissata al 30 settembre.

Vediamo in dettaglio.

2I beni ammessi alla rivalutazione

Dal punto di vista oggettivo, la riapertura dei termini per l’effettuazione della rivalutazione di terreni e partecipazioni 2020 disposta dal decreto Rilancio può riguardare:
●i terreni sia agricoli che edificabili, posseduti alla data dell’1° luglio 2020, a titolo di proprietà o altro diritto reale di godimento;
●il valore di acquisto di partecipazioni, non negoziate nei mercati regolamentati, e possedute alla data del 1° luglio 2020.

3I beneficiari

La rivalutazione ha per oggetto i terreni e le partecipazioni posseduti, al di fuori dell’ambito dell’attività imprenditoriale eventualmente esercitata, unicamente dai soggetti in grado di attuare operazioni che generano “redditi diversi” ai sensi dell’articolo 67 del Tuir, vale a dire:
●persone fisiche residenti;
●società semplici e soggetti alle stesse equiparati ai sensi dell’articolo 5 del Tuir;
● enti non commerciali;
●soggetti non residenti, per le partecipazioni in società residenti, che non siano riferibili a stabili organizzazioni in Italia.

4L’imposta sostitutiva

Per poter aver riconosciuto il valore rideterminato sulla base di una perizia giurata di stima redatta da specifiche categorie di soggetti, ai fini della determinazione dell’eventuale plusvalenza, sarà necessario versare un’imposta sostitutiva.

Tale imposta deve essere applicata sul valore così rideterminato, calcolato sull’intero valore di perizia.
La misura prevista è pari all’11% sia per i terreni che per le partecipazioni (qualificate e non), vale a dire risulta riconfermata la stessa percentuale già disposta con la legge di Bilancio 2020.

Le imposte sostitutive, pari all’11% del valore rideterminato, possono essere versate in un’unica rata o rateizzate fino ad un massimo di tre rate annuali di pari importo – in tale secondo caso per l’importo delle rate successive alla prima sono dovuti gli interessi nella misura del 3% annuo.
Sotto un profilo temporale, grazie alle novità introdotte durante l’iter parlamentare di conversione del Dl Rilancio, il termine per il versamento dell’unica rata ovvero della prima rata, è stato prorogato al 16 novembre 2020, mentre le successive andranno versate, rispettivamente, il 15 novembre 2021 e il 15 novembre 2022.
L’imposta sostitutiva va versata mediante il modello di pagamento F24, utilizzando i codici tributo:
●“8055”, per le partecipazioni;
●“8056”, per i terreni. le partecipazioni in società residenti, che non siano riferibili a stabili organizzazioni in Italia.

Se si utilizza il modello di pagamento F24 Enti pubblici, come indicato nella Risoluzione n. 62/E/2015, occorre utilizzare i codici tributo:
● 855E per le partecipazioni;
● 856E per i terreni.

5Cosa fare entro il 16 novembre

Entro la data del 16 novembre i contribuenti interessati a fruire dell’agevolazione prevista dall’articolo 137 in commento dovranno:
● far predisporre da un professionista abilitato e asseverare, presso la cancelleria del tribunale o gli uffici dei giudici di pace e i notai, una perizia di stima che attesti il valore al 1° luglio 2020 dei beni le partecipazioni in società residenti, che non siano riferibili a stabili organizzazioni in Italia.

Soggetti autorizzati a redigere la perizia di stima:
i) partecipazioni: dottori commercialisti, ragionieri, periti commerciali e revisori legali dei conti;
ii) terreni: ingegneri, architetti, geometri, dottori agronomi, agrotecnici, periti agrari e periti industriali edili;
iii) entrambe categorie: periti iscritti alle Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura.

● effettuare il versamento in autoliquidazione dell’imposta sostitutiva, nella misura dell’11% e determinata sul valore periziato. Il pagamento riguarda l’ammontare totale, se si sceglie il versamento in un’unica soluzione ovvero la prima delle tre rate, se si vuole procedere con il pagamento frazionato.

L’imposta sostitutiva deve essere calcolata sull’intero ammontare
del valore di perizia.

Il versamento dell’imposta sostitutiva dovuta determinata sulla base del valore indicato nella perizia giurata apre le porte al contribuente per poter utilizzare il valore “rideterminato” ai fini del computo dell’eventuale plusvalenza (circolare 47/E/2011). Il versamento si intende eseguito sia se effettuato per intero ovvero in unica soluzione che, in caso di rateazione, con il versamento della prima rata.