Spese migliorative su beni di terzi, rettifica alla detrazione

La rettifica della detrazione va effettuata sulle spese di manutenzione sostenute con riferimento agli immobili estromessi dall’impresa, a condizione che le spese siano incrementative e che non abbiano esaurito l’utilità al momento dell’estromissione; né rileva, a tal fine, la circostanza che l’imposta sull’acquisto dell’immobile su cui i lavori sono effettuati non sia stata detratta all’atto dell’acquisto. Il chiarimento è contenuto nella risposta 131 a una domanda di interpello pubblicata sul sito dell’agenzia delle Entrate.

Una Srl, controllata al 100% da una fondazione, aveva da quest’ultima acquisito il diritto di usufrutto su alcuni immobili, a fronte del pagamento di un corrispettivo annuo non assoggettato a imposta, considerata l’assenza di soggettività Iva in capo alla controllante. A seguito della concessione del diritto di usufrutto, la Srl decideva di locare a terzi gli immobili, riscuotendo un canone sul quale addebitava l’imposta. Inoltre, nel corso degli anni, su questi immobili la società istante aveva effettuato lavori di manutenzione straordinaria che aveva capitalizzato nella voce «migliorie su beni di terzi»; l’Iva relativa a questi lavori era stata integralmente detratta, in quanto riconducibile a una attività di locazione imponibile.

Al momento della cessione del diritto di usufrutto alla fondazione la società aveva provveduto, anzitutto, alla cancellazione dall’attivo immobilizzato della voce «migliorie su beni di terzi», mediante rilevazione di una insussistenza passiva; inoltre aveva provveduto a rettificare l’Iva detratta con riferimento alle spese sostenute per le migliorie, nel rispetto di quanto previsto dall’articolo 19-bis2 del Dpr 633/1972. La richiesta di interpello presentata attiene proprio alla correttezza del comportamento tenuto con la rettifica delle detrazione; la società chiedeva, infatti, se non fosse più corretto considerare le migliorie su beni di terzi come «spese relative a più esercizi», di cui all’articolo 108, comma 3 del Tuir con la conseguente esclusione dal campo di applicazione della rettifica della detrazione.

La risposta dell’agenzia delle Entrate conferma che, in casi di questo tipo, è corretta la rettifica della detrazione. L’agenzia, infatti, dopo aver esaminato le norme comunitarie, ricorda che l’articolo 19-bis2 del decreto Iva, con riferimento ai beni ammortizzabili, prevede l’obbligo di procedere alla rettifica della detrazione quando si verifica un diverso utilizzo che comporta un mutamento della detrazione effettuata. La rettifica della detrazione riguarda fabbricati o porzioni di fabbricati acquistati oppure oggetto di un diritto reale di godimento che consentono al titolare del diritto di disporre del bene come se fosse il proprietario. Pertanto, le spese relative ai beni ammortizzabili sono soggette alla medesima disciplina dei beni di cui incrementano il valore.

In questo caso infatti, la rettifica delle detrazione deve essere fatta con riferimento al periodo decennale, applicandosi la medesima regola dei beni immobili. L’agenzia ha disapplicato la regola relativa alla rettifica sulle spese pluriennali, considerando i costi incrementativi di fabbricati.

Agenzia delle Entrate, interpello, risposta 131 del 30 aprile 2019