Valutazione di immobili a garanzia di crediti inesigibili
L'Abi, Associazione bancaria italiana, in collaborazione con altri enti, ha emanato le Linee Guida per le valutazioni degli immobili a garanzia di crediti inesigibili.
Il documento, in linea con gli standard di valutazione immobiliare europei e internazionali e rivolto principalmente a giudici, valutatori, creditori e debitori, si pone l'obiettivo di facilitare le procedure di gestione e recupero del credito immobiliare.
Si tratta di un supporto utile a tutti gli operatori che operano nell'ambito delle valutazioni aziendali, in quanto il Piv I.5.2 stabilisce che, quando vengono utilizzate analisi di altri specialisti, il valutatore deve esaminare criticamente le analisi al fine di confermare credibilità e affidabilità della base informativa utilizzata, del processo svolto e dei risultati ottenuti.
Nel par. 4 del documento, dedicato alla Due diligence, troviamo indicazioni sull'analisi tecnica che qualsiasi valutatore immobiliare deve effettuare per verificare che l'immobile sia conforme alle norme vigenti e ai requisiti di destinazione; simili indicazioni erano previste nella versione originaria dei Principi italiani di valutazione (Piv III.6.23 – III.6.24), che è poi stata stralciata dal documento finale.
Nell'Appendice 1, relativa agli Asset speciali come le strutture destinate alla Gdo, gli hotel, gli sviluppi immobiliari e le aziende agricole, si trova conferma di alcune indicazioni valutative presenti anche nel Piv III.7.11 per la stima di immobili destinati a specifiche attività commerciali: applicazione della metodica dei risultati attesi.
Da evidenziare anche il paragrafo relativo alla definizione di valore di mercato, con l'indicazione degli elementi utili per la costruzione di tale configurazione che, sulla base dei Piv, può essere utilizzata nei contesti immobiliari, oltre a valore negoziale equitativo e valore di investimento.
Per quanto riguarda i riflessi che questo documento può avere ai fini delle rilevazioni civilistiche in bilancio, è necessario precisare che la valutazione dei crediti per i soggetti non Ias deve avvenire sulla base del valore di presumibile realizzo di cui all'art. 2426, comma 1, n. 8, rilevando a valore nominale per piccole realtà o al costo ammortizzato per le altre imprese; ciò tenendo conto anche delle indicazioni dell'Oic 15 che, al par. 63, prevede per i crediti garantiti l'obbligo di considerare l'escussione delle garanzie al fine di stimare la svalutazione crediti in bilancio.
Si tratta, per i crediti garantiti da immobili, di considerare il valore immobiliare desumibile da perizie meno rigorose, come quelle redatte a favore del creditore bancario all'atto dell'erogazione di un finanziamento. Non vengono, quindi, considerate stime in linea con le Linee Guida Abi, scritte e pensate per la fase di gestione del credito – successiva rispetto alla rilevazione contabile.
Sarà invece il creditore a poter far riferimento, in Nota integrativa, a stime immobiliari redatte sulla base delle Linee Guida Abi qualora, successivamente all'azzeramento in contabilità del proprio credito a seguito di procedure esecutive rimaste infruttuose, si trovasse a riscuotere in tutto o in parte il valore del credito rilevando una sopravvenienza attiva.
