Assegnazione agevolata dei beni ai soci, sostitutiva dell’8% o del 10,5% sulle plusvalenze

Nuova chance per assegnare ai soci gli immobili o per trasformare le società di gestione immobiliare. La bozza del disegno di legge di Bilancio 2023 ripropone, dopo sei anni, le agevolazioni per la fuoriuscita dalle società di immobili abitativi o commerciali non utilizzati direttamente, nonché di beni mobili iscritti in pubblici registri.

Le plusvalenze, che possono calcolarsi in base al valore catastale, sono tassate con la sostitutiva dell’8%, elevata al 10,5% per le società di comodo.

Secondo il contenuto della bozza noto sino a questo momento, le società commerciali di capitali (spa, sapa, srl) o di persone (snc, sas) possono, entro il 30 settembre 2023, assegnare (o cedere) ai soci beni immobili (terreni o fabbricati) non utilizzati direttamente dall’impresa come beni strumentali, nonché autovetture e altri beni immatricolati.

Entro lo stesso termine, le società commerciali che hanno per oggetto la gestione di immobili o di beni iscritti in pubblici registri potranno essere trasformate in società semplici, uscendo così dalle regole del reddito di impresa, comprese quelle sulle società di comodo. L’assegnazione può effettuarsi a soci che fossero già iscritti come tali al 30 settembre 2022.

Per effettuare la trasformazione, è invece necessario che tutta la compagine esistesse già al 30 settembre scorso, pur se con percentuali differenti. La presenza di nuovi soci impedisce l’agevolazione, mentre così non è se taluni di essi sono usciti cedendo a quelli già presenti (circolare 37/E/2016).

L’imposta sostitutiva da versare sulle plusvalenze dei beni assegnati (o su quelle della società trasformata) è pari, come nei precedenti provvedimenti (l’ultimo dei quali scaduto a settembre 2017), all’8%. Tale misura viene elevata al 10,5% per le società risultate di comodo (salvo che in presenza di disapplicazione) in almeno due esercizi del triennio 2020-2022.

Secondo quanto fu affermato nella circolare 26/E/2016, la maggiorazione dovrebbe scattare, oltre che per le società non operative vere e proprie, anche per quelle in perdita sistematica. La norma sulle perdite è peraltro stata abrogata dall’esercizio 2022; pertanto rientreranno nella maggiorazione quelle che erano tali sia nel 2020 (periodo di osservazione 2015-2019) sia nel 2021 (periodo 2016-2020).

Il valore di assegnazione in base al quale determinare la plusvalenza può essere scelto per ogni singolo immobile tra uno dei seguenti elementi:

valore normale;

valore catastale;

valore intermedio.

Non sono previste agevolazioni ai fini Iva (laddove applicabile), mentre l’imposta di registro è dimezzata e quella ipo-catastale viene applicata in misura fissa.

Con riguardo ai beni assegnabili, deve trattarsi di immobili non utilizzati direttamente e dunque:

immobili strumentali per natura concessi in locazione, comodato o inutilizzati;

immobili merce;

immobili patrimonio (abitazioni locate oppure date in comodato).

Sono esclusi i terreni coltivati direttamente e gli immobili locati con fornitura di servizi complementari qualitativamente e quantitativamente prevalenti sulla locazione. La condizione di «non utilizzo diretto» deve essere verificata alla data di assegnazione; sarà dunque legittimo assegnare un immobile che attualmente è utilizzato direttamente se, entro il 30 settembre 2023, esso verrà concesso dato in locazione o in comodato a terzi.

La tassazione della società (8% o 10,5%) esaurisce, limitatamente all’importo dichiarato, ogni ulteriore onere impositivo anche per i soci. L’assegnazione, pertanto, interesserà la posizione del socio (dividendo o riduzione del costo della partecipazione) solo per l’eventuale eccedenza tra il valore di assegnazione e plusvalenza assoggettata all’imposta dell’8% o del 10,5%.

Se vengono utilizzate riserve in sospensione di imposta per assegnare i beni, la società deve versare un’ulteriore imposta sostitutiva nella misura del 13% sull’importo annullato.