Acconto Imu, dai terreni alle zone alluvionate cinque errori da evitare

Novità normative, ultime sentenze e interventi post alluvione. Il “solito” appuntamento con l’acconto Imu risente di queste variabili. E impone di fare attenzione ad almeno cinque fonti d’errore.

Dal metodo previsionale a quello storico: con la nuova Imu il pagamento del 16 giugno deve fotografare la situazione del primo semestre (ricordando che un periodo di almeno 15 giorni vale come un mese intero). Le vecchie regole, invece, imponevano di proiettare il risultato sull’intera annualità e dividerlo per due. Ad esempio, se il 10 aprile 2023 è stato acquistato un magazzino, l’acconto sarà pari a tre mesi di imposta (calcolata con le aliquote deliberate dal Comune per il 2022). Fino al 2019, invece, l’imposta dovuta per la prima rata era pari a 4,5 mesi, cioè metà dell’Imu “prevista” per l’intero anno.

Serve particolare attenzione, perciò, in tutti i casi in cui la situazione è cambiata nel primo semestre: non solo quando un immobile è stato acquistato o venduto, ma anche quando è rimasto sfitto o è stato affittato e così via.

L’acconto 2023 è sospeso fino al 20 novembre per gli immobili nelle zone colpite dalle alluvioni in Romagna, Marche e Toscana (l’elenco dei Comuni è allegato al decreto legge 61/2023 e comprende città come Ravenna, Forlì, Cesena, Pesaro e Urbino).

Resta comunque il problema dei fabbricati danneggiati. Le regole generali dell’Imu prevedono una riduzione del 50% dell’imponibile per «i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati», per il periodo in cui si verifica tale condizione. L’inagibilità o inabitabilità deve però essere accertata dall’ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, oppure può essere autocertificata da un tecnico abilitato.

Se l’edificio è così compromesso da essere ridotto a un rudere (o da non avere più il tetto) si può valutare di iscriverlo in catasto come “collabente” in categoria F/2: cosa che hanno fatto tanti proprietari negli ultimi dieci anni, visto che il numero di queste unità è passato da 278mila del 2011 a 594mila del 2022. La categoria F/2, infatti, è priva di rendita catastale, e ciò azzera l’imposta dovuta sull’edificio; anche se con la nuova Imu scatta sempre il prelievo sull’area fabbricabile sottostante. In questo scenario va poi ricordato che per gli immobili inagibili e oggetto di ordinanza di sgombero nelle zone colpite dai terremoti del 2012 (Emilia) e 2016 (Centro Italia) c’è l’esenzione sino a fine 2023; esenzione che è addirittura garantita fino alla ricostruzione per l’Aquila (sisma 2009).

Confermata l’esenzione dei circa 19 milioni di abitazioni principali, intese come le case in cui «il soggetto passivo e i componenti del suo nucleo familiare risiedono anagraficamente e dimorano abitualmente». Non sono esentate, comunque, le prime case di pregio, nelle categorie A/1, A/8 e A/9, che però sono soltanto 69.398 nelle ultime statistiche catastali.

Insieme alla casa sono esentate anche le pertinenze, ma nel limite di una sola per categoria C/2 (cantine, soffitte e magazzini), C/6 (box auto) e C/7 (tettoie), anche se accatastate insieme all’appartamento.

La nuova definizione di abitazione principale – in scia alla sentenza 209/2022 della Consulta – esclude dal pagamento entrambe le case dei coniugi con residenze e dimore distinte, a patto che non siano residenze fittizie.

L’Imu va versata anche sui terreni, tranne quelli montani e collinari (individuati dalla vecchia circolare 9/1993) o posseduti e condotti da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali (ovunque ubicati). Sono casi tutto sommato frequenti, visto che nelle ultime dichiarazioni dei redditi 6,4 milioni di contribuenti hanno indicato redditi agrari e 18,9 milioni redditi di fabbricati.

Una novità del 2023, introdotta dall’ultima manovra, è infine l’esenzione Imu per gli immobili occupati abusivamente. È necessario, però, aver fatto denuncia o aver iniziato un’azione in sede penale.

1. Come si calcola l’acconto 2023 della «nuova Imu»?

Bisogna pagare entro il 16 giugno considerando la situazione del primo semestre 2023, ma con le aliquote e le detrazioni deliberate dal Comune per il 2022.

2. Ho comprato una casa al mare il 10 giugno. Come devo regolarmi per l’acconto?

Con la nuova Imu (in vigore dal 2020) si paga l’acconto pari a un mese di possesso (giugno). Con le vecchie regole, l’acconto sarebbe stato metà del tributo previsto per l’intero anno (perciò 3,5 mesi). Il mese di trasferimento viene pagato da chi possiede la casa per almeno 15 giorni (in caso di pari durata, il mese è pagato dall’acquirente): il giorno d’acquisto è contato in capo all’acquirente.

3. Come pagano l’imposta i coniugi che risiedono in case diverse?

Hanno entrambi diritto all’esenzione per l’abitazione principale, purché nella casa abbiano la residenza e la dimora effettiva. Inoltre, la casa non deve essere di pregio (categoria catastale A/1, A/8 o A/9) perché per questi immobili l’abitazione principale non è esente.

4. Possiedo un box auto in comproprietà con mio fratello: chi deve pagare?

Ogni comproprietario paga la propria parte, a meno che il Comune (nel regolamento) consenta a uno solo di pagare per tutti.

5. C’è un importo minimo al di sotto del quale non sono obbligato al versamento?

La legge fissa l’importo minimo di 12 euro, ma bisogna verificare che il regolamento comunale non preveda un importo più basso. La cifra è su base annua: cioè se l’acconto fosse 8 euro, se ne pagherebbero 16 interamente a saldo.

6. La delibera dell’Imu per il 2023 è pubblicata sul sito del mio Comune, ma non ancora su quello delle Finanze: come regolarsi?

L’acconto va comunque pagato secondo la delibera 2022, ma si può tenere conto di quella 2023 se più favorevole. L’unico sito ad avere valore legale è tuttavia quello delle Finanze (finanze.gov.it)

7. Il Comune mi ha inviato un modello F24 precompilato: sono obbligato a pagare quella cifra?

È un servizio che alcuni Comuni offrono ai cittadini, ma in caso di errori (ad esempio, perché non si tiene conto che la casa è in comodato a un figlio), il contribuente può sempre rifare i calcoli.