Compravendite immobiliari, clausola penale con imposta di registro autonoma

La clausola penale contenuta nell’atto di compravendita è soggetta a un’imposta di registro autonoma, slegata dal contratto principale. Lo afferma la Cgt di primo grado di Udine (sentenza 58/1/2023 del 31 marzo), a proposito di una clausola – inserita in una compravendita immobiliare – con cui le parti hanno pattuito un indennizzo in caso di ritardo nella consegna di un fabbricato residenziale.

I giudici friulani hanno così avallato la posizione dell’agenzia delle Entrate, secondo cui tale clausola configura «una condizione sospensiva da registrarsi con il pagamento di un’imposta di registro in misura fissa».

Tutto ruota attorno all’articolo 21 del Dpr 131/86. In base al quale (primo comma): «Se un atto contiene più disposizioni che non derivano necessariamente, per la loro intrinseca natura, le une dalle altre, ciascuna di esse è soggetta ad imposta come se fosse un atto distinto». Mentre (secondo comma): «Se le disposizioni contenute nell’atto derivano necessariamente, per la loro intrinseca natura, le une dalle altre, l’imposta si applica come se l’atto contenesse la sola disposizione che dà luogo all’imposizione più onerosa».

Spiega la Cgt che il primo comma dell’articolo 21 tratta dei casi in cui nello stesso atto vengono «trasfusi più negozi privi di “ontologico” collegamento tra loro e, per ciò, scindibili ed autonomamente rilevanti». Mentre il secondo comma «disciplina i negozi caratterizzati da una connessione necessaria, ovvero quei casi in cui la connessione tra le disposizioni deve sussistere sul piano oggettivo, nel senso che, tra le stesse, deve rinvenirsi una concatenazione logica necessaria in forza di legge e non per volontà delle parti».

Per il Fisco, che ha emesso un avviso di liquidazione dell’imposta, la clausola penale in esame è riconducibile al primo comma dell’articolo 21 «in quanto disposizione non necessariamente connessa al negozio principale». Per il notaio che ha redatto il rogito senza autoliquidare l’imposta (e che ha presentato l’istanza di mediazione/reclamo per l’annullamento) andrebbe invece applicato il secondo comma dell’articolo 21, «assumendo che la clausola penale di cui all’art. 1382 c.c. sia una disposizione accessoria, con la quale le parti predeterminano e quantificano convenzionalmente il danno derivante da inadempimento o da ritardo nell’adempimento». Una tesi, quest’ultima, già accolta da diverse pronunce di merito, come la Ctp Milano 2231/2020 e la Ctr Emilia Romagna 716/2020.

Discostandosi dal filone giurisprudenziale citato nel ricorso, i giudici friulani sottolineano che – proprio leggendo l’articolo 1382 del Codice civile – la clausola penale con cui le parti convengono che, in caso di inadempimento o di ritardo nell’adempimento del contratto, il debitore sarà tenuto a una determinata prestazione, configura «un patto accessorio del contratto, posto dalle parti per rafforzare il vincolo contrattuale, con la doppia funzione di coercizione all’adempimento e di predeterminazione della misura del risarcimento per l’inadempimento».

In altri termini, «l’istituto configura un negozio autonomo, la cui causa concreta consiste nell’attuazione di uno scopo pratico separato ed ulteriore rispetto al negozio cui accede, consistente nel predeterminare una sanzione per l’inadempimento o per il ritardo nell’adempimento dell’obbligazione nascente dal contratto». E in tal senso – evidenzia la Cgt di primo grado di Udine – si è pronunciata anche la Corte di Cassazione (ordinanza 10046/2018).

Le clausole penali hanno, da un lato, natura accessoria: in quanto non afferiscono alle prestazioni tipiche di un contratto di compravendita (l’obbligo di trasferire la proprietà di un bene o di altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo). Ma dall’altro hanno evidentemente natura autonoma: in quanto non correlate al contenuto e alla causa del contratto, ma al mancato o non corretto adempimento. «Gli effetti della clausola penale, infatti, non discendono dal contratto, ma da un evento esterno allo stesso, ossia l’inadempimento o il tardivo adempimento di determinate prestazioni».

Ricorrono perciò «i tratti caratterizzanti il negozio condizionatamente sospeso, vale a dire quel negozio i cui effetti – così come emerge dall’art. 1353 c.c. – si producono soltanto in caso di verificazione di un avvenimento futuro ed incerto».

La clausola penale in questione, in definitiva, è «autonoma rispetto a quella relativa all’obbligazione principale e, conseguentemente, la fattispecie rientra nella disciplina di cui all’art. 21, c. 1, Tur con l’applicazione di un’imposta in misura fissa al momento della registrazione del contratto (con l’eventuale successiva applicazione dell’imposta in misura proporzionale qualora dovesse verificarsi l’inadempimento)».