Locazioni, la rinuncia retroattiva del canone non vale per il Fisco

Non sono opponibili al Fisco gli accordi con i quali le parti di un contratto di locazione rinunciano retroattivamente alla maturazione del canone per un determinato periodo. Con la pronuncia n. 41954, depositata il 30 dicembre, la Corte di cassazione fornisce indicazioni di attualità, in un periodo in cui è frequente che, a fronte delle difficoltà dell’inquilino, i contraenti si mettano d’accordo per rinunciare a tutto o parte dei canoni spettanti.

Nel caso in esame, il locatore, nei riguardi dell’accertamento del Fisco avente ad oggetto l’affitto non dichiarato, aveva eccepito che, in realtà, per effetto di intese sopravvenute con l’inquilino, contenute in un atto registrato in ritardo, lo stesso aveva rinunciato a pretendere il pagamento dei canoni relativi a un periodo contrattuale.

La Cassazione ha rigettato le ragioni del contribuente, osservando tra l’altro come la registrazione dell’atto modificativo fosse stata eseguita in data successiva a quella in cui l’accordo era stato sottoscritto. In applicazione del principio recato nell’articolo 2704 del Codice civile, pertanto, gli effetti di tali intese non potevano essere fatti valere nei confronti dei terzi – e quindi del Fisco – prima che esse acquisissero data certa con la registrazione.

Rileva la Suprema Corte che, per di più, doveva ritenersi inopponibile all’Amministrazione finanziaria anche l’effetto retroattivo che si è voluto dare alla rinuncia. Ciò, in virtù del fatto che ai sensi dell’articolo 1372 del Codice civile i contratti non hanno efficacia nei riguardi dei soggetti diversi dai contraenti, se non nei casi previsti dalla legge. Per questo motivo, conclude la Cassazione, non può essere pregiudicata «la pretesa impositiva medio tempore maturata».

Il criterio di diritto affermato nell’ordinanza appare penalizzante nei riguardi dei soggetti passivi, se solo si considera che, ai sensi dell’articolo 26 del Tuir, i redditi da locazione devono essere sempre dichiarati, anche se non percepiti, alla sola condizione che gli stessi siano maturati in base a contratto. Solo con riferimento alle locazioni abitative è consentito non tassare i canoni per i quali il locatore ha notificato una apposita intimazione di sfratto per morosità.

Secondo i giudici della Cassazione, dunque, anche qualora si proceda alla registrazione immediata dell’atto di rinuncia ai canoni di locazione, laddove la rinuncia sia retroattiva, tale effetto non potrebbe operare nei confronti del Fisco.

Si ritiene, tuttavia, che quantomeno la retroattività all’interno del medesimo periodo d’imposta debba essere accettata, in forza del principio dell’autonomia dell’obbligazione tributaria per ciascun anno solare.