Affitti brevi oltre i 4 alloggi in dichiarazione tra i redditi d’impresa: chance forfettario

Regime fiscale delle locazioni brevi solo per i contribuenti che destinano a locazione fino a quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. La norma introdotta già dall’articolo 1, comma 595 della legge 178/2020 (legge di bilancio 2021) trova conferma nelle istruzioni ai modelli reddituali 2022 (730 e PF) quale novità applicabile dal periodo d’imposta 2021.

Nell’ipotesi in cui la locazione interessi più di quattro appartamenti, si presume a tutti gli effetti svolta in forma imprenditoriale in base all’articolo 2082 del Codice civile.

In primo luogo – è bene specificarlo – la norma in questione riguarda solamente l’attività di locazione breve (ex articolo 4 del Dl 50/2017). Pertanto il contribuente (persona fisica) in possesso di più di quattro immobili oggetto di locazione a terzi con dei “normali” contratti ad uso abitativo di durata «4+4» anni o «3+2» non è interessato dalla presente disciplina. Questi potrà così continuare a gestire i propri affitti dichiarando gli introiti percepiti quali redditi fondiari (in quadro B) validamente applicando, se ritiene conveniente, il regime della cedolare secca.

Per le locazioni brevi, invece, la disciplina cambia. In caso di locazione di più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta, scatta la presunzione di esercizio di attività imprenditoriale con l’obbligo dell’apertura della partita Iva e con la necessità di dichiarare i proventi degli affitti nel quadro RG o RF del modello nella sezione dedicata ai redditi d’impresa.

La norma finisce con il creare di fatto tutta una serie di problematiche operative di non poco conto.

Si pensi al contribuente che possiede più appartamenti per i quali effettivamente egli decide, anche sulla base delle richieste del mercato, quali e in che modo destinare alla locazione breve. In questi casi, costui, potrebbe trovarsi nella spiacevole situazione per cui lo status di imprenditore si potrebbe acquisire o perdere da un periodo d’imposta all’altro in funzione del numero di appartamenti destinati alla locazione breve.

Particolarmente delicato diventa poi l’argomento legato al passaggio dalla sfera privata a quella imprenditoriale degli immobili. Sul punto nulla dice la norma. Certo è che l’obbligo di apertura della partita Iva pone sicuramente il tema del corretto trattamento di questi immobili.

L’operazione, non mutando la titolarità del fabbricato (da persona fisica a ditta individuale) a livello generale, non dovrebbe avere alcuna rilevanza né ai fini dell’Iva né ai fini degli altri tributi indiretti. Analogamente si dovrebbe operare, per una questione di correlazione, nel caso in cui si volesse tornare indietro, estromettendo il bene dalla ditta individuale per tornare a quella privata, anche se qui effettivamente la soluzione potrebbe essere più controversa.

Qualche dubbio, invece, potrebbe nasce nel caso di cessione del fabbricato laddove avvenisse in vigenza del regime d’impresa, specie sul versante della tassazione di una eventuale plusvalenza. Sul punto, dunque, sarebbero opportuni dei chiarimenti ufficiali.

L’apertura della partita Iva potrebbe poi aprire il “fronte previdenziale“, almeno per i soggetti non già coperti da una posizione prevalente in termini di tempo come lavoro dipendente, legato per l’appunto all’esercizio di un’attività economica in forma abituale, con un conseguente carico di ulteriori costi di gestione per il proprietario.

Nel merito della vicenda appare utile ricordare che una recente pronuncia della Cassazione (ordinanza n. 29913, depositata il 25 ottobre 2021) ha previsto che, ai fini di un’iscrizione nella gestione commercianti, l’attività di mera riscossione dei canoni di locazione non costituirebbe, di fatto, ai fini previdenziali attività d’impresa.

In caso di apertura di partita Iva, quindi, su tale arresto giurisprudenziale si potrebbe tentare di fare leva per evitare un ulteriore aggravio di costi.

Il codice Ateco individuato per questo tipo di attività potrebbe essere il seguente: 55.20.51 «Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence».

Nulla osta in questi casi per le ditte individuali l’adesione al regime forfettario per il quale è stato previsto un coefficiente di redditività, del 40%, in grado in questo caso di diminuire sensibilmente il reddito imponibile sul quale opera l’imposta sostitutiva del 5% (o del 15%). In tale contesto va evidenziato che, paradossalmente, questo regime finirebbe col diventare addirittura più conveniente rispetto a quello della cedolare secca (21%) che al contrario tassa integralmente il reddito prodotto.

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