Affitti brevi, le spese per servizi possono essere escluse dall’imponibile della cedolare

I titolari dei redditi derivanti dai contratti di locazione breve possono optare per l’applicazione del regime della cedolare secca sui corrispettivi riscossi oppure farli concorrere al reddito complessivo, secondo le regole ordinarie. Particolare attenzione, però, va posta alla determinazione della base imponibile da assoggettare a tassazione.

Il locatore che sceglie il regime della cedolare deve assoggettare il reddito che ricava dalla locazione all’imposta sostitutiva del 21 per cento. L’ammontare da assoggettare a tassazione è il 100% del corrispettivo lordo.

Va anzitutto ricordato che se il contratto di locazione breve è concluso per il tramite di intermediari immobiliari e se questi ultimi incassano o intercedono anche nella fase del pagamento dei canoni, sono tenuti ad applicare una ritenuta quando versano al locatore la somma incassata. Se il locatore ha optato per il regime di cedolare secca, la ritenuta si considera a titolo di imposta e, pertanto, l’ammontare assoggettato a ritenuta corrisponde all’importo da tassare senza che sia dovuto altro. In assenza dell’applicazione della ritenuta, il locatore deve provvedere direttamente alla determinazione del dovuto.

Considerato che i contratti di locazione breve sono caratterizzati, per definizione normativa, anche dalla eventuale fornitura di prestazioni accessorie (per esempio, la pulizia, la fornitura di biancheria), devono ritenersi incluse nel corrispettivo lordo anche le somme eventualmente addebitate a titolo forfettario per tali prestazioni.

Le spese per servizi accessori non concorrono alla formazione del corrispettivo lordo solo qualora siano sostenute direttamente dal conduttore o siano a questi riaddebitate dal locatore sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti.

Ciò significa, ad esempio, che l’eventuale provvigione dovuta dal locatore al soggetto che conclude l’intermediazione va inclusa nel corrispettivo da tassare se addebitata al conduttore; se la provvigione non è compresa nel corrispettivo e addebitata direttamente dall’intermediario al conduttore oppure se sostenuta direttamente dal locatore (e non addebitata al conduttore) non va assoggettata a tassazione.

Non rientrano nel corrispettivo lordo del contratto nemmeno eventuali somme richieste dal locatore a titolo di deposito cauzionale o penale.

Il regime della cedolare secca è una facoltà ma resta sempre possibile per il locatore non avvalersene e assoggettare i redditi derivanti dalla locazione breve a tassazione ordinaria. La tassazione ordinaria consiste nell’assoggettamento ad Irpef dei canoni percepiti, forfettariamente ridotti o, in alcuni casi nell’assoggettamento ad Irpef della rendita catastale. La riduzione che si applica è pari al 5% nella generalità dei casi mentre è innalzata al 25% per gli immobili ubicati nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, Murano e Burano e al 35% per gli immobili riconosciuto di interesse storico o artistico, in base al Dlgs 42/2004.

Qualora l’importo della rendita catastale dell’immobile, rivalutata del 5%, fosse superiore all’ammontare dei canoni di locazione al netto della riduzione forfettaria, l’immobile concorre a formare il reddito con la rendita catastale rivalutata. La riduzione forfettaria del 5% tiene conto delle spese di gestione dell’immobile che, quindi, non sono ammesse direttamente in deduzione.

Pertanto, eventuali altre spese sostenute per la locazione (provvigioni, pulizie) non riducono l’ammontare del canone da tassare.

Si ricorda, infine, che per il locatore che applica la tassazione ordinaria, nel caso di applicazione della ritenuta del 21% sul canone da parte dell’intermediario che interviene all’atto del pagamento, questa si considera a titolo di acconto.

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