Affitti, due aiuti fotocopia per i locatori che riducono il canone delle abitazioni

Un aiuto per chi riduce il canone di locazione, anzi due. Come se non bastassero le tante complicazioni delle misure emanate per far fronte al coronavirus, gli ultimi giorni del 2020 hanno regalato un nuovo contributo a fondo perduto, ma in due formulazioni.

Una prima versione dell’aiuto è stata introdotta dalla legge di conversione del decreto Ristori (la legge 176/2020), che ha aggiunto l’articolo 9-quater del Dl 137. Un’altra – quasi uguale, ma non identica – è contenuta nella legge di Bilancio 2021 (articolo 1, commi 381-384 della legge 178/2020).

Nella sostanza si tratta di un’unica misura, ma le norme di legge sono due, tant’è che il Servizio studi del Senato ha già suggerito di raccordarle. Servirà un nuovo intervento del legislatore, che potrebbe arrivare con il prossimo Dl Ristori o con la conversione del Milleproroghe.

Nel frattempo, vediamo punti di contatto e differenze tra i due contributi.

Le analogie
L’aiuto ha la forma di un contributo a fondo perduto, previsto per l’anno 2021, ed è pari al 50% dello sconto sul canone applicato dal locatore. È limitato alle locazioni residenziali di immobili situati in Comuni ad alta tensione abitativa e richiede che la casa affittata costituisca l’abitazione principale dell’inquilino. L’ammontare massimo del contributo è 1.200 euro annui per ciascun locatore.

Per entrambe le versioni dell'aiuto, i dettagli applicativi sono affidati a un provvedimento del direttore delle Entrate, da emanare entro 60 giorni dall’entrata in vigore delle disposizioni. Il che significa entro il 2 marzo 2021 per il contributo della manovra o entro il 23 febbraio per quello del decreto Ristori.

La norma di legge non specifica quali caratteristiche debba avere il locatore, e le Entrate nel corso di un incontro con la stampa specializzata hanno confermato che sono ammessi anche soggetti in regime d’impresa (ad esempio, società immobiliari di locazione).

Le differenze
Il contributo introdotto dalla legge di Bilancio si applica indistintamente a tutti i contratti di locazione. Quello previsto dalla legge di conversione del decreto Ristori, invece, vale solo per i contratti che erano già in essere alla data del 29 ottobre scorso. Perciò i contratti stipulati dal 30 ottobre 2020 in poi sono esclusi.

Ognuna delle due misure ha uno stanziamento di 50 milioni di euro. La legge di Bilancio, però, si limita ad autorizzare la spesa di 50 milioni, mentre l'altro aiuto è finanziato con l'istituzione di un fondo specifico presso il ministero delle Infrastrutture e dei trasporti.

Il meccanismo di prenotazione
Se le richieste dei locatori saranno superiori alle risorse disponibili, le norme chiariscono che le Entrate dovranno riproporzionare il contributo. Che quindi, in concreto, potrà essere inferiore al 50% dello sconto, con una percentuale che sarà conosciuta solo a consuntivo (un po’ come accaduto con il tax credit sanificazione).

Tipologie contrattuali e rinegoziazione
Il requisito della casa usata come abitazione principale potrebbe verificarsi anche quando è stata stipulata una locazione per studenti, ma nella maggior parte dei casi l’aiuto riguarderà contratti “3+2” o “4+4” previsti dalla legge 431/1998. Non c’è dubbio, infatti, che possa riguardare anche i contratti a canone di mercato, purché collocati in Comuni ad alta tensione abitativa. Teoricamente non sono esclusi neppure i contratti transitori con durata da 1 a 18 mesi, purché l’immobile sia usato come abitazione principale.

Nella sua versione più lineare, il contributo potrebbe essere di 100 euro al mese per una riduzione del canone di 200 euro mensili.

Il limite è riferito al locatore, non al contratto. Attenzione, quindi, ai soggetti che possiedono più case locate: per loro il contributo sarà sempre al massimo di 1.200 euro annui. Al contrario, se una casa in comproprietà è locata ad esempio da due fratelli, il contributo potrà arrivare – a quanto pare – fino a 2.400 euro (1.200 ciascuno).

Nessuna delle due disposizioni chiede che la riduzione del canone sia definitiva, quindi potrebbe essere pattuita solo per il 2021 o per alcuni mesi di quest'anno, ed eventualmente rinnovata.

In entrambi i casi è richiesto al locatore di comunicare in via telematica, alle Entrate la rinegoziazione del canone di locazione e ogni altra informazione utile ai fini dell'erogazione del contributo. Normalmente tale comunicazione non sarebbe obbligatoria (per quanto più che opportuna) ma per fruire del bonus va effettuata, attualmente (per effetto delle norme Covid) col modello RLI, e senza versare le imposte di registro e di bollo (risoluzione n. 60/E/2020). Un motivo in più per procedere.