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Affitti e comproprietà, contestazioni del Fisco a rischio cortocircuito

Anche per la Ctr Liguria le imposte sono a carico di chi incassa il canone, a prescindere dal possesso, ma l’ufficio aveva seguito la regola opposta. Posizione contraria invece per un ufficio del Lazio

di Cristiano Dell'Oste

Continuano le liti con il Fisco sulle case in comproprietà date in affitto. E a questo punto il rischio di cortocircuito è alto. Nei giorni scorsi la Commissione tributaria della Liguria (sentenza 338/3/2022) ha dato ragione a una contribuente non locatrice a cui le Entrate avevano contestato il mancato pagamento della cedolare secca sui canoni riferibili alla propria quota di possesso. Insomma, per i giudici liguri, se c’è un comproprietario che non figura come locatore, è corretto che le imposte siano interamente versate dall’altro.

Di fatto, è un ribaltamento della regola sancita dall’articolo 26 del Tuir, secondo cui i redditi fondiari sono tassati a prescindere dall’effettivo incasso, sulla base delle quote di possesso. Secondo i magistrati liguri, questa impostazione discende dalla pronuncia della Cassazione 3085 del 17 febbraio 2016, in cui i giudici di legittimità spiegano che la regola della tassazione «indipendentemente dalla percezione» vale solo per i redditi fondiari, intendendo come tali quelli “figurativi”, quantificati sulla base delle risultanze catastali.

La questione, però, non è così pacifica. Ci sono pronunce di legittimità che continuano ad applicare la regola dell’articolo 26 (si paga a prescindere dalla percezione), come la sentenza 19217/2006. Inoltre, la circolare 20/E/2012 (risposta 6) afferma la regola che «il contratto di locazione stipulato da uno solo dei comproprietari esplica effetti anche nei confronti del comproprietario non presente in atti che, pertanto, è tenuto a dichiarare, ai fini fiscali, il relativo reddito fondiario per la quota a lui imputabile».

A complicare ulteriormente le cose sembra esserci la prassi non uniforme degli uffici.

Nel caso affrontato dai giudici liguri, c’era una casa in comproprietà tra due coniugi – peraltro separati, ma non è essenziale – che era stata data in locazione solo dal marito. Le Entrate, invece, avevano sanzionato l’ex moglie «per omessa indicazione in dichiarazione del canone di locazione da immobili ad uso abitativo assoggettato a cedolare secca (in particolare, per l’omessa dichiarazione del 50% riferibile alla propria quota di possesso, Ndr)».

La Commissione ligure, come detto, ha dato ragione all’ex moglie, respingendo l’appello dell’ufficio.

Pochi giorni prima, però, la Commissione tributaria del Lazio aveva sancito lo stesso principio di diritto – cioè: paga le tasse il locatore che incassa il canone – ma a fronte di una contestazione opposta da parte del Fisco (si veda l’articolo su NT+ Fisco «Il comproprietario che si qualifica come unico titolare paga l’Irpef per intero»).

In quel caso c’era un negozio in comproprietà, dato in locazione da uno solo dei due contitolari che si era «qualificato come unico proprietario» (non è chiaro in cosa consistesse la “qualificazione”, c’era un unico soggetto presente nel contratto). Stavolta contribuenti avevano seguito la circolare 20/E/2012 e ognuno aveva dichiarato il proprio 50% di canone, ma le Entrate avevano chiesto l’intero a colui che appariva come unico locatore. E i giudici han dato ragione al Fisco.

Se le cose stanno così, è chiaro per i contribuenti la situazione comincia a farsi delicata e va seguita con un minimo di attenzione da parte dei consulenti che li assistono. Premesso che dal punto di civilistico un contratto è valido anche se firmato da un solo locatore, quando questa circostanza si verifica – anche solo per ragioni di comodità nella stipula – bisogna poi gestire con cura la registrazione (ad esempio, indicando i soggetti locatori non presenti in atto nel modello RLI di registrazione e optando per la cedolare) e, se del caso, anche la modalità di pagamento (l’inquilino versa il canone solo a uno dei locatori? Oppure paga su un conto cointestato ai coniugi comproprietari? Sono domande da non trascurare).