Affitti, per le rinegoziazioni in serie c’è la corsia veloce nei bilanci

A causa della pandemia molti locatori hanno rinegoziato i contratti di locazione. Per i locatori che adottano i principi contabili internazionali la rinegoziazione comporta rilevanti oneri amministrativi collegati alla necessità di effettuare nuovamente i calcoli relativi alla Lease liability ed al Right of use. Al fine di evitare tali complessi oneri amministrativi, lo IASB, dopo aver preso atto del problema soprattutto per soggetti locatari di un alto numero di immobili (si pensi ad esempio alle società retail) ha recentemente introdotto una modifica all'IFRS-16 volta a semplificare la contabilizzazione delle rinegoziazioni.

Il meccanismo

In estrema sintesi, l’IFRS-16 prevede in via ordinaria l’iscrizione nello stato patrimoniale della Lease liability e del Right of use e, a conto economico, dei relativi interessi passivi ed ammortamenti, componenti entrambi estranei all’Ebitda. Sempre in via ordinaria, in caso di rinegoziazione del contratto, occorre appurare se la rinegoziazione determini o meno una “modifica del contratto” e, in caso affermativo, occorre procedere con la rideterminazione della Lease liability e del Right of use. È facilmente intuibile che una siffatta procedura replicata su centinaia o migliaia di contratti comporti un’attività estremamente onerosa. Per rimediare a questa imprevedibile distorsione, lo IASB ha approvato un espediente pratico che, assenti altre significative modifiche del contratto di locazione, per le rinegoziazioni a favore del locatario del canone di locazione dovuti fino al 30 giugno 2021, consente lla contabilizzazione di tali rinegoziazioni nell’utile d’esercizio alla stregua di “pagamenti variabili”, riverberando pertanto effetti positivi sull’Ebitda e sulla possibilità di deduzione degli interessi passivi previsti dall’articolo 96 del Tuir. Analogo espediente (derogante i Topic 842 e 840) è stato approvato dal FASB (standard setter statunitense) ed è immediatamente applicabile alle semestrali in chiusura il 30 giugno 2020.

I tempi

Tuttavia, nell’Unione europea, l’adozione dei principi contabili internazionali approvati dallo IASB richiede un lungo iter volto a contemperare valutazioni tecniche e politiche che culminano con l’adozione di uno specifico regolamento.Allo stato attuale si è ultimato solo il primo step dell’iter di approvazione in data 2 giugno 2020 con il rilascio del parere positivo da parte dell’organismo tecnico contabile della Ue, l’Efrag.Atteso che al di fuori dell’Unione europea e negli Stati Uniti questo espediente pratico è già applicabile alle relazioni semestrali al 30 giugno 2020, al fine di non svantaggiare ulteriormente le società europee che in assenza di endorsement formale non possono adottarlo (salvo un eventuale rilievo tecnico della società di revisione) è auspicabile che le autorità europee accelerino l’iter di adozione della modifica, evitando così il determinarsi di un evidente squilibrio nella significatività della reportistica tra le societàeuropee e quelle non europee che adottano i principi contabili internazionali o quelli statunitensi.