Affitto d’azienda, una chance per le imprese in crisi

L'affitto d'azienda può aiutare a superare la crisi d'impresa. Spesso è visto come una soluzione ponte, in attesa di individuare un possibile acquirente dell'intero comparto aziendale. Quando un'azienda è in crisi ed è in pericolo la continuità della sua gestione, questa soluzione permette di non azzerare il business e, nel contempo, di non far gravare sul nuovo gestore le passività del precedente imprenditore.

Nella stesura del contratto d'affitto di azienda - che presenta succinte disposizioni civilistiche - è opportuno valutare alcune clausole particolari (derivanti dall'applicazione della disciplina di cui agli articoli 2561 e 2562 del Codice civile). In primo luogo sul fronte del possibile accollo di passività da parte dell'affittuario. Questa eventualità, infatti, è esclusa: il legislatore, quando ha voluto creare una corresponsabilità dell'attributario dell'azienda, finora lo ha sempre esplicitato (come avviene nella cessione d'azienda, con l'articolo 2560, comma 2, del Codice civile, che prevede la responsabilità solidale dell'acquirente sui debiti dell'azienda ceduta se compaiono nei libri contabili). L'estraneità dell'affittuario sui debiti verso generici creditori dell'azienda affittata, inoltre, si ricava dalla norma codicistica che afferma in modo specifico una sola corresponsabilità dell'affittuario sui debiti pregressi: si tratta dei debiti verso i dipendenti, che gravano anche sull'affittuario (ex articolo 2212, comma 2 e 5, del Codice civile).

Pertanto, un'eventuale responsabilità dell'affittuario sulle passività del locatore può essere disposta solo in modo esplicito nel contratto di affitto. Se ciò non accade, va certamente esclusa. Anche per quanto riguarda i debiti tributari non è prevista alcuna responsabilità dell'affittuario: il Fisco (articolo 14 del Dlgs 472/97) può coinvolgere nel recupero di imposta e di sanzioni l'acquirente dell'azienda e - con ogni probabilità - il conferitario della stessa, ma non colui che ne assume solamente la gestione (e non la proprietà), come accade per il locatario.

Un secondo aspetto attiene alle conseguenze operative dell'articolo 2561, comma 2, del Codice civile che introduce l'obbligo in capo all'affittuario di mantenimento in efficienza dell'azienda locata. Da tale obbligazione discendono conseguenze contabili: l'affittuario dovrà stanziare accantonamenti annuali al fondo per il ripristino del valore dei beni, in modo da generare le somme che dovrà consegnare al locatore a fine contratto per remunerare la perdita di valore dell'azienda. Questo obbligo è riconosciuto pacificamente come derogabile, in via convenzionale (riconoscimento peraltro esplicitato nell'articolo 102, comma 8, del Tuir), potendo le parti pattuire che tale obbligo gravi solo sul locatore.
Se viene introdotta questa deroga, oltre alle logiche ripercussioni sul piano fiscale (il locatore e non l'affittuario deduce gli ammortamenti), ne consegue l'inesistenza del debito per conguaglio finale. In particolare, si potrà avere un conguaglio finale di carattere quantitativo (per beni ceduti o acquistati in corso di locazione), ma non certamente qualitativo ( per perdita di valore dei beni locati). L'assunzione della deroga, comunque, comporta che il locatore debba occuparsi anche della manutenzione ordinaria dell'azienda, che in certi casi potrebbe costituire un gravame rilevante.

Infine è bene valutare un terzo elemento, legato alla possibilità di stabilire una deroga all'assunto giurisprudenziale (Cassazione 2574/ 1973) secondo cui i ]beni acquisiti in corso di locazione vanno automaticamente attribuiti alla proprietà del locatore, e non del locatario. L'assenza di tale deroga potrebbe generare problemi ad entrambe le parti: il locatore si vedrebbe costretto a risarcire in denaro il locatario dei beni acquistati da quest'ultimo (salvo condizionare l'acquisto ad un esplicito consenso scritto del proprietario); il locatario, concluso il contratto, potrebbe essere interessato a gestire una nuova azienda nella quale il cespite acquistato in precedenza potrebbe risultare utile.

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