Alt alla plusvalenza sull’area edificabile a fini agricoli

È errato l’avviso di accertamento che ipotizza la sussistenza di una plusvalenza imponibile (a tassazione separata) nella cessione di un terreno agricolo ricevuto per successione. E ciò anche se sull’area è possibile realizzare opere edilizie asservite all’uso agricolo.
Con questa affermazione, la decisione 4641/5/2019 della Commissione tributaria regionale della Calabria (presidente Mollace, relatore Bonfiglio) tocca un tema molto delicato, risolvendo a favore del contribuente una fattispecie che lo aveva visto soccombere in primo grado e che non ha trovato una soluzione definitiva neppure presso la Corte di cassazione (si veda Il Sole-24 Ore del 24 luglio 2017).
L’Agenzia accertava una plusvalenza non dichiarata in relazione alla cessione di un terreno ricevuto per successione da tre fratelli, nonostante l’area fosse classificata urbanisticamente come “zona omogenea E agricola”, e l’articolo 67, comma 1, lettera b) escluda da tassazione i plusvalori emergenti dalla cessione di terreni agricoli ricevuti in eredità. L’ufficio, tuttavia, metteva in evidenza la (limitata) possibilità di utilizzo edificatorio e la sproporzione tra corrispettivo della cessione e prezzo di mercato di un’area agricola. Osservazioni a cui i ricorrenti ribattevano con una perizia di parte in cui si mettevano in luce i vincoli paesaggistici, idrogeologici e dimensionali dell’area, che inibivano «la fattibilità di qualunque costruzione».
Si ricorda che l’articolo 36, comma 2, del Dl 223/2006 stabilisce che ai fini dell’imposta sui redditi, dell’Iva, dell’Ici (ora Imu) e dell’imposta di registro «un’area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione della regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo».
Ciò nonostante, secondo un orientamento spesso fatto proprio dai Comuni in ambito Imu (anche per effetto di una definizione più ampia di area edificabile emergente dalla disciplina specifica di questo tributo), sarebbe edificabile il terreno sul quale lo strumento urbanistico vigente consenta, a qualunque titolo e per qualunque scopo, di edificare, compresa una potenzialità meramente strumentale alla destinazione agricola. La tesi è stata, però, ridimensionata dalla sentenza 12324/2017 della Corte di cassazione. Secondo tale pronuncia, infatti, un terreno in «zona agricola semplice» non può essere considerato edificabile.
Ad avviso di chi scrive, la potenzialità edificatoria strumentale all’attività agricola non può trasformare l’area in edificabile, anche perché, così ragionando, non sussisterebbe più alcuno spazio per le aree agricole. La possibilità di realizzare un fienile, una stalla, di allargare la casa colonica, non costituisce espressione di una potenzialità edificatoria tout court, ma, più semplicemente, delinea la possibilità di utilizzare meglio il terreno per lo scopo a cui è vocato, senza alterarne la natura. Anche in questo caso, quindi, gli arresti giurisprudenziali che sembrano orientare diversamente, vanno riferiti a situazioni limite (si veda la sentenza Cassazione n. 27096/2016), che non rappresentano certo l’ordinarietà concreta.