Anche i fondi immobiliari nella partita della cessione dei bonus fiscali all’edilizia

Alcune recenti risposte ad interpello inducono a fare il punto della situazione sul rapporto tra fondi immobiliari e incentivi fiscali all’edilizia.

La risposta 376 del 27 maggio (si veda l’articolo) ha ad oggetto l’agevolazione prevista dall’articolo 7 del Dl 34/2019 ossia l’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa ai trasferimenti di interi fabbricati a favore di imprese di costruzione o ristrutturazione che entro dieci anni provvedano :

• alla demolizione e ricostruzione, ovvero alla ristrutturazione,

• e all’alienazione degli stessi successivamente all’intervento. In precedenti posizioni l’Agenzia aveva sostenuto l’inapplicabilità dell’agevolazione in caso di lavori effettuati direttamente da un fondo immobiliare ritenendo che esso non potesse qualificarsi come impresa di costruzione o ristrutturazione.

Nell’interpello in esame il dubbio interpretativo verteva sulla possibilità di usufruire dell’agevolazione nel caso in cui l’alienazione, successiva all’intervento agevolabile, fosse avvenuta mediante apporto ad un fondo immobiliare. L’Agenzia risponde affermativamente, aprendo quindi alla possibilità per i fondi, in taluni casi, di beneficiare indirettamente dell’agevolazione. Infatti, la Sgr potrebbe operare in partnership con una società che si qualifichi come impresa di costruzione che, al termine dei lavori, procederebbe all’apporto al fondo immobiliare. La risposta sembrerebbe consentire altresì la possibilità di effettuare l’investimento iniziale tramite una società che darebbe in appalto i lavori agevolabili per poi apportare ad un fondo l’immobile ultimato e locato. Tuttavia, in tali strutture, il beneficio dell’agevolazione dovrebbe essere soppesato con la tassazione della plusvalenza emergente in sede di apporto.

Tema contiguo è quello delle agevolazioni per gli interventi di riqualificazione energetica ed antisismici, che l’Agenzia, nella risposta 372 del 25 maggio (si veda l’articolo), ha ritenuto non possano maturare in capo ad un fondo immobiliare, mostrando una chiusura definitiva. Se un cambio di rotta è ormai difficile da ipotizzare, si ritiene possa esservi anche in tale ambito la possibilità per i fondi di trarre vantaggio dal beneficio, seppur nel diverso ruolo di acquirenti sul mercato secondario.

L’opportunità deriva dalla norma di cui all’articolo 121, comma 1, lettera b), del Dl 34/2020 (decreto Rilancio) che, per far fronte alle difficoltà del settore immobiliare, ha previsto la possibilità per chi sostiene il costo degli interventi di cedere la detrazione spettante sotto forma di un credito d’imposta, circolabile senza particolari limitazioni o rischi per l’acquirente, che lo potrà utilizzare o cedere senza dover effettuare valutazioni sulla sua regolare maturazione. Nel menzionare gli acquirenti, individuati in «altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari», la norma non pone particolari limitazioni soggettive. Ed infatti, si osserva come siano stati autorizzati ed abbiano iniziato ad operare i primi fondi di investimento che, in qualità di cessionari dei crediti derivanti dagli incentivi in esame, si prefiggono di rivenderli al fine di trarne un margine.

Si ritiene quindi che i fondi immobiliari, a condizione che la relativa Sgr sia stata previamente autorizzata, e nei limiti quantitativi consentiti dalla normativa regolamentare, possano acquistare i predetti crediti, sia unitamente agli immobili a cui essi si riferiscono (mediante separate operazioni di cessione), sia in via autonoma. Poiché oggetto della cessione sarebbe un credito d’imposta di ammontare pari alla detrazione originaria, il fondo avrebbe la possibilità non solo di rivendere i crediti ad un prezzo superiore ma anche di utilizzarli direttamente in compensazione per l’intero valore nominale e ciò potrebbe porre lo stesso in una posizione di vantaggio rispetto ad altri potenziali acquirenti.