Basta il tracciato stradale o ferroviario su terreni edificabili per penalizzare le imprese agricole

Il tracciato di una linea ferroviaria o di una autostrada (che magari non verranno mai realizzate) crea dei problemi fiscali alle imprese agricole proprietarie dei terreni interessati all’opera, qualora le aree siano considerate edificabili.
Infatti se questi terreni vengono considerati edificabili l’eventuale cessione genera plusvalenza tassabile ed inoltre il terreno è soggetto ad Imu a meno che non sia posseduto e coltivato da un coltivatore diretto o da un imprenditore agricolo professionale iscritto nella gestione previdenziale agricola. Inoltre in caso di compravendita del terreno l’acquirente, seppur in possesso delle qualifiche professionali, non può usufruire della tassazione all’1% con la sola imposta catastale.

Il piano regolatore

Ovviamente per stabilire la natura urbanistica dell'area assume come sempre un grande significato la classificazione nel piano regolatore generale o strumento urbanistico equipollente del Comune. Se la destinazione è agricola non è consentita alcuna edificabilità ricordando che non è suscettibile di utilizzazione edificatoria la superficie destinata alla costruzione di fabbricati rurali (articolo 9 legge 10/1977). Il principio è stato a suo tempo stabilito dalla Corte di Cassazione, sezione 5, con sentenza n. 12324/2017 che ha considerato come terreno agricolo l’area di sedime della costruenda linea ferroviaria Tav. È pur vero che la Corte di cassazione ha in alcuni casi superato i limiti normativi (articolo 36 Dl 223/2006) del riferimento allo strumento urbanistico, ipotizzando anche il concetto di “edificabilità di fatto”. Si è trattato della circostanza in cui un terreno pur non essendo urbanisticamente qualificato, può avere una vocazione edificatoria anche al di fuori di quella programmata mediante il piano regolatore. Si tratta ad esempio della vicinanza al centro abitato, lo sviluppo edilizio di zone adiacenti, l’esistenza di servizi pubblici essenziali, la presenza di opere di urbanizzazione primaria e così via. Circostanze queste che non possono certo presentarsi in presenza di un tracciato stradale o ferroviario; anzi tali tracciati generalmente prevedono vincoli di non edificabilità.

L’area a standard

Diversa è la situazione quando una area è classificata standard, per servizi o simili nel piano regolatore. Tale destinazione - che nella sostanza significa che su quell’area vi può costruire soltanto l’ente pubblico - non fa perdere la natura di essere suscettibile di utilizzazione edificatoria. Questo principio è stato confermato recentemente dalla Corte di Cassazione con le sentenza n. 9842 del 26 maggio 2020.Ma tornando ai tracciati stradali, il problema sorge quando la destinazione viene recepita nel piano regolatore e quindi dal certificato di destinazione urbanistica emerge la destinazione edificatoria per la rete stradale o ferroviaria. Questo è un vero problema, perché toglie alle imprese agricole proprietarie i normali benefici fiscali previsti per i terreni agricoli. Sarebbe sufficiente a nostro avviso che nei piani regolatori venissero indicati vincoli di inedificabilità, per la futura destinazione di sede stradale, pur mantenendo il terreno in area agricola. Diversamente faremmo pagare ai proprietari delle imposte che in tempi normali non sarebbero dovute, con la beffa che l’opera non verrà mai realizzata.