Bonus facciate, resta in bilico il requisito della visibilità dalla strada o da suolo a uso pubblico

Il bonus facciate esiste dal 2020, ma c’è una questione su cui nemmeno la “circolare Caf 2022” – la numero 28/E – ha ancora scritto l’ultima parola. È il cosiddetto requisito della visibilità della facciata oggetto degli interventi agevolati. Il problema si può sintetizzare così: a dover essere visibili dalla strada (o da suolo a uso pubblico) sono solamente le facciate interne o anche le facciate esterne dell’edificio?

La risposta non è di poco conto, perché condiziona la possibilità di avere la detrazione, attualmente pari al 60% e confermata fino al 31 dicembre 2022.

Per «facciate interne», le Entrate intendono le «superfici confinanti con chiostrine, cavedi, cortili e spazi interni» (circolare 2/E/2020, par. 2). Per «facciate esterne» invece si intendono quelle che compongono l’intero perimetro esterno dell’edificio.

Il dubbio si pone perché il primo documento di prassi dedicato al bonus facciate (la circolare 2/E/2020) ha affermato che la visibilità serve solo per le facciate interne, mentre quelle esterne sono sempre agevolate. Diversi interpelli successivi, invece, hanno chiesto che anche le facciate esterne siano visibili dalla strada o da suolo a uso pubblico. Mentre la circolare 7/E del 2021 ha dato conto di entrambe le posizioni, senza rilevarne l’evidente contraddizione (si veda l’articolo su NT+ Fisco «Bonus facciate, istruzioni delle Entrate in tilt nel caso di pareti laterali e posteriori»).

La circolare 28/E del 25 luglio scorso ripercorre lo stesso iter logico di quella dell’anno precedente: richiama il primo documento di prassi (che enuncia la tesi largheggiante), ma poi negli esempi pratici dà conto dei diversi interpelli (che seguono la tesi restrittiva). Da segnalare – per completezza – che le istruzioni al modello 730/2022 espongono in modo sintetico la tesi largheggiante (pagg. 73 e 86): «Sono ammessi al beneficio esclusivamente gli interventi sulle strutture opache della facciata, su balconi o su ornamenti e fregi, compresi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna. Il bonus non spetta, invece, per gli interventi effettuati sulle facciate interne dell’edificio, se non visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico».

In gioco, dicevamo, c’è la possibilità di avere l’agevolazione. Pensiamo a un edificio che abbia la facciata sul retro “esterna” (cioè non chiusa da altri corpi di fabbrica), ma visibile solo da giardini privati. Secondo la tesi largheggiante può avere il bonus facciate; secondo quella restrittiva, no.

Di certo, i contribuenti dovranno muoversi con cautela. Come già rilevato in occasione della circolare 7/E, l’insistenza degli esempi che sposano la tesi restrittiva rende difficile pensare a una svista da parte dell’Agenzia. Perciò, sarà utile conservare la documentazione – anche fotografica – sulla situazione di fatto relativa alla visibilità della facciata al momento dei lavori (anche se l’elemento può essere comunque autocertificato). E, inoltre, sarà opportuno dividere in fattura le spese riferibili alle diverse tipologie di facciata.

Nel caso dei condomìni, spesso la differenza sarà di soli 10 punti percentuali: 60% di bonus facciate anziché 50% di detrazione sul recupero edilizio (ovviamente, sempre che l’edificio si trovi in zona urbanistica A o B, necessaria per accedere al bonus facciate). Nel caso delle unità singole, però, la differenza potrebbe essere molto più rilevante, quando i lavori non ricadono nella manutenzione straordinaria: la semplice tinteggiatura di una villetta potrebbe passare dall’avere la detrazione del 60% a non essere agevolata (perché il 50% premia gli interventi ordinari, presi singolarmente, solo se eseguiti sulle parti comuni).

In mezzo a tanta incertezza, ci sono comunque alcuni punti fermi che le Entrate hanno ripetuto nei documenti di prassi degli ultimi tre anni:

● una facciata visibile solo in parte da strada o da suolo uso pubblico è agevolata per intero;

● del suolo a uso pubblico da cui è visibile la facciata può far parte anche una rete ferroviaria;

● il suolo da cui è visibile la facciata – nel caso specifico un chiostro – può risultare di uso pubblico «sulla base di un’apposita convenzione con l’Amministrazione comunale»;

● la facciata di un edificio in prossimità della costa è agevolata anche se visibile solo dal mare;

● un immobile che si trova al termine di una strada privata non è agevolato.