Bonus prima casa, il riacutizzarsi della malattia non evita la decadenza

La causa di forza maggiore, idonea ad impedire la decadenza dall’agevolazione fiscale dell’acquirente che non abbia trasferito la propria residenza nel comune ove è situato l’immobile entro diciotto mesi dall’acquisto, deve essere sopravvenuta, imprevedibile e non addebitabile al contribuente. Non rientra in tale ipotesi il riacutizzarsi di una malattia che si era già manifestata prima del rogito il cui temporaneo e episodico riacutizzarsi risultava essere prevedibile . Questo il principio che emerge dalla sentenza 3477/1/2019 della Ctr Lombardia del 13 settembre 2019 (presidente Labruna, relatore Fucci).

Il contesto
Il legislatore fiscale ha introdotto nell’ordinamento tributario delle agevolazioni finalizzate a favorire l’acquisto di immobili da destinare ad abitazione principale , con riduzione dell’imposta di registro proporzionale dal 9% al 2% ( in caso di acquisto da privato) ovvero dell’Iva dal 10% al 4% e imposta di registro fissa di 200 euro ( in caso di acquisto da impresa); tale regime viene subordinato dalla norma agevolativa al rispetto di alcune condizioni:
a) il fabbricato che si acquista non deve alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici);
b) il fabbricato si deve trovare nel comune in cui l’acquirente ha o intende stabilire la residenza o lavora;
c) l’acquirente non deve essere titolare di un altro immobile nello stesso comune e non essere titolare su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su un altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa (dal 1° gennaio 2016 i benefici fiscali sono riconosciuti anche all’acquirente già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni, a condizione che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto).

Pur essendo una norma agevolativa, quindi considerata generalmente di stretta e letterale interpretazione, la giurisprudenza ha dato negli anni interpretazioni, richiamandone la ratio ispiratrice, volte a prendere in considerazione il concetto della «causa di forza maggiore» ed a ricorrere all’istituto «dell’analogia fra fattispecie similari». Tale ultimo istituto è stato, ad esempio, di recente utilizzato dalla stessa Ctr Lombardia per riconoscere la non decadenza del contribuente dall’agevolazione de quo accostando la fusione di unità immobiliari attigue all’immobile in corso di costruzione, apprezzando la complessità delle pratiche da espletare, non solo di tipo burocratico (sentenza 2228/2019).

Il caso
Anche la vicenda qui commentata afferisce la revoca dell’agevolazione da parte dell’amministrazione finanziaria nei confronti di un contribuente in seguito al mancato trasferimento della residenza (nel termine di 18 mesi) nel comune ove aveva sede l’immobile acquistato; i giudici di primo grado accoglievano il ricorso introduttivo ritenendo di natura ordinatoria (sollecitatoria) il termine di 18 mesi per il trasferimento della residenza e che la decadenza dai relativi benefici è collegata esclusivamente al decorso del termine triennale decorrente dalla registrazione dell’atto. La Ctr, invece, non concorda con l’interpretazione data dai primi giudici e lo considera di natura perentoria e non ordinatoria, dovendosi , pertanto, confermare la legittimità della revoca dell’agevolazione e del conseguente recupero fiscale in quanto risultava pacificamente spirato il citato termine con riferimento alla data del rogito.

Nella parte motiva il collegio non rileva la sussistenza dei presupposti per l’invocata «causa di forza maggiore», idonea ad impedire la decadenza dell’acquirente che non abbia trasferito la propria residenza nel comune ove è situato l’immobile entro diciotto mesi dall’acquisto, in quanto essa, chiosa il collegio, deve essere sopravvenuta, imprevedibile e non addebitabile al contribuente (Cassazione 17225/2017); ciò non risultava aderente al caso de quo in quanto la causa ostativa (malattia) si era manifestata molto prima del rogito «e il suo temporaneo e episodico riacutizzarsi era prevedibile».

Il punto fermo
Per quanto concerne la natura perentoria e non ordinatoria del termine indicato nella nota II-bis, articolo 1, parte prima della tariffa allegata al Dpr 131/1986 (18 mesi) la stessa Cassazione in una recente ordinanza (17200 del 26 giugno 2019) richiama l’ormai consolidato orientamento interpretativo secondo cui tali agevolazioni presuppongono, nel concorso di tutti gli altri requisiti, il tempestivo trasferimento nell’immobile della residenza anagrafica, risultando per contro irrilevante la realtà fattuale (Cassazione 10027/2001; 10151/2002; 1173/2008; ordinanza 1530/2012.

Ctr Lombardia, sentenza 3477/01/2019