Case con più alloggi: variazioni proprietarie e catastali per avere il 110%

La via per accedere al superbonus è così tortuosa che tanti professionisti si stanno interrogando – in questi giorni di analisi preliminari – sulla possibilità di modificare l’assetto proprietario o catastale degli edifici, così da rientrare nei requisiti per il 110 per cento. L’intreccio tra legge, decreti ministeriali e circolare 24/E, infatti, fa sì che alcuni edifici – a parità di aspetti “sostanziali” – possano avere diritto (o no) all’agevolazione solo in base al loro inquadramento “formale”.

Due esempi possono chiarire bene la situazione che si è venuta a creare.

Edificio con sei appartamenti
Consideriamo il caso di un edificio composto da sei alloggi. Se è posseduto in condominio, non ci sono ostacoli al 110 per cento. Se invece gli alloggi sono tutti in comproprietà fra tre fratelli non è possibile fruire del superbonus, perché, come affermano le Entrate (circolare 24/E/2020, par. 1.1), il «Superbonus non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti».

La motivazione addotta dall’Agenzia è che l’articolo 119, comma 9, lettera a), del Dl 34/2020 ammette al 110% gli interventi (sulle parti comuni) effettuati «dai condomìni»: servirebbe quindi la sussistenza del condominio sul piano giuridico. Vale a dire un «edificio nel quale più piani o porzioni di piano appartengono in proprietà solitaria a persone diverse, e un certo numero di cose, impianti e servizi di uso comune sono legati alle unità abitative dalla relazione di accessorietà», (Sezioni unite, 2046/2006), cosa che non è l’edificio con più unità immobiliari interamente di proprietà di una sola persona fisica (o in comproprietà indivisa fra più persone fisiche).

Se, però, tornando al caso sopra riportato, un alloggio dei sei viene venduto (o donato) al figlio di uno dei tre fratelli, prima di effettuare gli interventi agevolabili, allora automaticamente sorge il condominio e, quindi, sarà a quel punto possibile fruire del superbonus per gli interventi trainanti sulle parti comuni, senza più limitazioni per i tre fratelli contitolari di cinque unità. Gli interventi trainanti (cappotto termico e/o sostituzione di impianto di riscaldamento) sulle parti comuni, inoltre, daranno accesso al 110% anche per gli interventi trainati sulle singole unità immobiliari di cui si compone l’edificio (Faq 12 della guida “Superbonus 110%”).

Abitazione bifamiliare
Prendiamo ora un edificio singolarmente accatastato come A/4, in comproprietà tra due fratelli, che abitano in parti diverse (o piani diversi) dell’unità immobiliare, per cui ogni fratello ha propri impianti indipendenti e relative utenze, ma un unico accesso affacciato sulla pubblica via. Tecnicamente si tratterebbe di un edificio unifamiliare, per cui l’articolo 119 del Dl 34/2020 prevede il 110% per il cappotto termico, ma solo se è almeno il 25% della superficie disperdente lorda dell’intero edificio, e sempreché gli interventi trainanti e trainanti insieme consentano un miglioramento di almeno due classi energetiche dell’intero edificio, come dimostrato da Ape ante e post intervento (comma 3 dell’articolo 119).

Se, però, il geometra, prima di iniziare i lavori per il 110%, fa una divisione dell’immobile, ottenendo due unità immobiliari distintamente accatastate e ognuna dotata di un proprio autonomo accesso dalla pubblica via, con relativo numero civico, allora si ricade nel caso delle unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che sono funzionalmente indipendenti e dispongono di uno o più accessi autonomi dall’esterno, per le quali l’articolo 119, comma 1, del Dl 34/2020 prevede il cappotto termico al 110% se effettuato su almeno il 25% della singola unità indipendente (e non più su tutto l’edificio), e l’Ape - questa volta della singola unità immobiliare - deve dimostrare il miglioramento di due classi energetiche della sola unità indipendente (e non più dell’edificio): insomma, così i lavori diventano meno vincolati e lasciano libertà di scelta ai due fratelli, nel caso in cui non fossero d’accordo su cosa e come intervenire, ed inoltre i limiti di spesa raddoppiano.

Se invece non fosse possibile ottenere l’attribuzione di un civico separato, una divisione potrebbe comunque consentire di configurare un condominio minimo, che in quanto tale avrebbe diritto al superbonus (a patto naturalmente che ognuna delle due unità sia intestata a un fratello diverso) . Ma, in quel caso, bisognerebbe svolgere almeno un intervento trainante sulle parti in comune e migliorare di due classi energetiche l’intero edificio.