Categorie fittizie, diventa decisiva la «fabbricabilità»

Con le categorie catastali fittizie vengono iscritti nel catasto immobili ai soli fini della loro identificazione. Alcune di queste categorie sono “transitorie”, come quella relativa al fabbricato in corso di costruzione, ma nella realtà rimangono iscritte come tali per decenni.

La caratteristica comune di tali immobili è quella di essere iscritti nel catasto fabbricati, senza alcuna rendita catastale, e ciò determina il problema di come, e se, assoggettarli ad Imu-Tasi.

Le categorie in questione sono: F/1, aree urbane; F/2, unità collabenti; F/3, unità in corso di costruzione; F/4, unità in corso di definizione; F/5, lastrici solari; F/6, fabbricato in attesa di dichiarazione. A queste occorre aggiungere la nuova categoria F/7 relativa a infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione (si veda la circolare dell’agenzia delle Entrate n. 18 dell’8 giugno 2017).

Per alcune di queste categorie catastali si registrano ancora oggi contrasti interpretativi, in parte collegati al fatto che si è in presenza di “fabbricati” senza rendita catastale.

In realtà, il loro assoggettamento dipende dalla possibilità di inquadrare questo immobile come area fabbricabile. L’F/1 può identificare un’area risultante dalla demolizione di un fabbricato o un’area che deriva dalla separazione di una corte comune. L’F/1 sarà assoggettabile solo se è possibile considerare l’area come un autonoma area fabbricabile.

L’F/2 identifica un fabbricato con un alto livello di degrado (fabbricato pericolante o diroccato), non utilizzabile e come tale improduttivo di reddito. La sua imposizione dipende dalla possibilità di essere oggetto di un intervento edilizio, pur se limitato alla cubatura esistente. Pertanto, se lo strumento urbanistico ne prevede il recupero, andrà a essere assoggettato come area fabbricabile, e ciò anche nell’ipotesi in cui si trovi in zona agricola (Cassazione n. 5166/2013).

Sul fabbricato F/3 è intervenuta di recente la Corte di cassazione, con sentenza n. 11694/2017, nella quale è stato precisato che «l’accatastamento di un nuovo fabbricato nella categoria fittizia delle unità in corso di costruzione non è presupposto sufficiente per l’assoggettamento a imposta del fabbricato stesso, salva la tassazione dell’area edificatoria e la verifica sulla pertinenza del classamento».

L’F/4 è utilizzata per i fabbricati che risultano già accatastati e per i quali si procede, ad esempio, al frazionamento in vista della successiva vendita. L’iscrizione può essere quindi solo temporanea. In presenza di F/4 “storicizzati” sarà onere del Comune chiedere la revisione dell’accatastamento.

L’F/5 identifica l’area soprastante l’ultimo piano dell’edificio che viene accatastata per permetterne la sua vendita al fine di edificare una sopraelevazione. Il lastrico solare è una parte integrante dell’edificio esistente e quindi il suo valore è incluso nella rendita catastale del fabbricato. L’assoggettamento potrebbe essere previsto solo in caso di utilizzazione edificatoria del lastrico solare, in quanto l’articolo 5, comma 6 del Dlgs n. 504/1992 attrae ad imposizione tutte le ipotesi di edificazione, anche in deroga alla nozione di area fabbricabile dettata dall’articolo 2 dello stesso decreto. Anche se sul punto, la Cassazione, con sentenza n. 10735/2013, ha escluso, in modo non condivisibile, la possibilità di attrarre ad imposizione il lastrico solare sul quale era in corso di costruzione un ulteriore fabbricato.

L’F/6 si usa per trasferire dal catasto terreni al catasto fabbricati la particella su cui è in corso di costruzione un nuovo fabbricato; si tratta quindi di area fabbricabile.

Infine, l’F/7 identifica le infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione, come i tralicci telefonici, che con le modifiche introdotte dall’articolo 12, comma 2, Dlgs n. 33/2016, non sono più considerati fabbricati oggetto di imposizione Imu/Tasi.