Cedolare quando l’inquilino è un imprenditore: l’Agenzia va avanti nelle liti in attesa della Cassazione
Le Entrate fanno leva tra l’altro sulla norma del 2014 che consente l’opzione in caso di locazione alle Onlus, ma la disposizione istitutiva della cedolare non contiene alcun limite riferito alla qualità del conduttore
L’Agenzia tiene fermo il punto sulla inammissibilità dell’opzione per la cedolare secca in caso di conduttore impresa, in attesa di verificare l’orientamento della Cassazione. E, nelle istruzioni agli uffici periferici, fornisce indicazioni sulle argomentazioni da utilizzare per difendere la posizione erariale, richiamando le pronunce dei giudici di merito favorevoli al Fisco.
Cedolare e status dell’inquilino
In base all’articolo 3 del Dlgs 23/2011, sono escluse dal regime sostitutivo le locazioni abitative effettuate nell’esercizio di impresa, arti e professioni. In questa previsione rientrano, secondo la tesi dell’Agenzia (circolare 26/E/2011), tanto i contratti nei quali il locatore è un imprenditore (circostanza pacifica) quanto quelli in cui sia il conduttore a rivestire tale qualità (circostanza controversa). Si pensi al caso, piuttosto frequente, degli immobili affittati a uso foresteria.
Di avviso contrario a tale interpretazione si è dimostrata la prevalente giurisprudenza di merito che ha rilevato, in sintesi, che «l’effettuazione della locazione» implica una azione riferibile al lato del solo locatore. Ciò anche alla luce della evidente complicazione che si realizzerebbe nel far dipendere l’opzione del locatore dallo status soggettivo del conduttore che non sempre appare immediatamente percepibile. È l’ipotesi, ad esempio, degli enti non commerciali che se agiscono in veste istituzionale permettono l’accesso al regime di favore; senonché, la distinzione tra sfera istituzionale e sfera commerciale non è agevole. O anche dell’affitto in favore dell’imprenditore individuale.
Si aggiunga che la logica della esclusione delle imprese dalla cedolare risiede nel fatto che il tributo proporzionale sostituisce l’Irpef sui redditi fondiari, mentre le locazioni di immobili d’impresa producono sempre reddito d’impresa. Si tratta però di aspetto che riguarda il solo lato attivo della locazione.
Le direttive delle Entrate agli uffici
Nelle istruzioni agli uffici territoriali, le Entrate ribadiscono invece che la norma di riferimento non consentirebbe di distinguere il locatore dal conduttore, di tal che, essendo in presenza di una norma speciale, non ne sarebbe consentita una interpretazione diversa da quella letterale.
A supporto della propria posizione, la nota deduce la disposizione all’articolo 9 del Dl 47/2014, che consente di optare per la cedolare in caso di locazioni effettuate in favore di cooperative edilizie o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari. Viene al riguardo osservato come l’espressa menzione degli affitti alle cooperative dimostrerebbe, al contrario, che in assenza di previsione esplicita i contratti con imprese sono esclusi dai benefici di legge.
In proposito, si è tuttavia dell’avviso che la specialità della norma del 2014 potrebbe ravvisarsi non tanto nella menzione delle cooperative quanto nella condizione della sub locazione delle unità in questione. Tale condizione infatti appare del tutto estranea al modello legale ordinario della cedolare.
Anche il richiamo alla norma sulle locazioni commerciali (articolo 1, comma 59, legge 145/2018), fatto dalle Entrate, non appare decisivo sul punto, poiché questa si pone il diverso obiettivo di applicare il tributo sostitutivo su contratti diversi da quelli abitativi.
