Centro commerciale locato, la cessione è esclusa dal campo Iva

La Corte di giustizia dell’Unione europea, con l’ordinanza relativa alla causa C-729/21 dello scorso 16 gennaio 2023, ha chiarito che il trasferimento di una proprietà immobiliare locata può essere qualificato come trasferimento di un’azienda, escluso perciò dal campo di applicazione dell’Iva in base all’articolo 19, primo comma, della direttiva 2006/112/Ce (implementato dall’articolo 2, comma 3, lettera b) del Dpr 633/1972).

Questa ordinanza, per ora pubblicata solo in francese e polacco, rappresenta una delle poche posizioni della Corte di giustizia europea sull’argomento (in particolare si rimanda alla sentenza del 27 novembre 2003, Zita Modes, C-497/01 e alla sentenza del 10 novembre 2011, Schriever , C-444/10) e risulta estremamente attuale e d’interesse in quanto, a livello nazionale, si ritiene ancora aperta la discussione circa il corretto inquadramento delle operazioni che possono essere ricondotte nella nozione di cessione di azienda (o di ramo d’azienda) oppure inquadrate come semplici cessioni di beni.

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Il caso esaminato dai giudici riguarda una società polacca W. che ha acquistato un centro commerciale in Polonia. Il trasferimento, in particolare, ha riguardato il bene immobile insieme a tutte le sue pertinenze, ai relativi diritti e ai contratti di locazione dei locali. Il cedente era il costruttore che ha realizzato il bene immobile e ne ha organizzato lo sviluppo.

La W è subentrata nei contratti di locazione relativi ai locali del centro commerciale stipulati prima della vendita. Tuttavia, alcuni contratti (come quelli di assicurazione, di gestione della proprietà e di fornitura di alcuni servizi) non sono stati trasferiti.

Dopo la vendita, W. ha continuato a gestire il centro commerciale. A tal fine, ha stipulato nuovi contratti con alcuni fornitori di servizi e, non avendo personale, ha scelto un nuovo gestore del centro. Le parti hanno considerato l’operazione come cessione di un bene immobile e, in base al diritto polacco, hanno assoggettato ad Iva la transazione, per opzione.

Le autorità fiscali polacche, tuttavia, hanno negato a W. il diritto alla detrazione dell’imposta applicata alla cessione dell’immobile, in quanto hanno qualificato la transazione come trasferimento di un’impresa o di un suo ramo. Una tale operazione, pertanto, non è soggetta a Iva, anche secondo la legge polacca, come avviene in Italia.

Nella questione pregiudiziale sottoposta al vaglio della Corte di giustizia Ue, il giudice del rinvio chiede:

- se le norme dell’Unione riguardanti l’assoggettamento ad Iva debbano essere interpretate nel senso di ammettere l’applicazione di una norma nazionale che esclude l’assoggettamento ad imposta della cessione di una parte organizzata di un’impresa, senza subordinare l’applicazione di tale esclusione alla condizione di cui all’articolo 19 della direttiva 2006/112/Ce, ossia alla successione legale tra il cedente e il beneficiario nei rapporti giuridici facenti capo all’azienda ceduta o al suo ramo;

- in caso di risposta affermativa alla prima questione, se ai fini dell’applicazione dell'esclusione da Iva, debba esservi trasferimento di tutti gli elementi di tale parte organizzata del patrimonio del cedente, mentre una modifica in tale ambito (in particolare, la mancata cessione dei contratti di assicurazione e di gestione del patrimonio ceduto) configuri una cessione di beni soggetta all'imposta.

Per rispondere al quesito, innanzitutto, i giudici della Corte chiariscono che, ai sensi dell’articolo 99 del regolamento di procedura della Corte, quando la soluzione di una questione pregiudiziale può essere dedotta in modo inequivocabile dalla giurisprudenza preesistente o quando la soluzione di tale questione non lascia adito a dubbi ragionevoli, la Corte può in qualsiasi momento, su proposta del giudice relatore e sentito l’avvocato generale, pronunciarsi con ordinanza motivata.

Pertanto, nel caso analizzato, i giudici si sono pronunciati con un’ordinanza, segnalando che dalla chiara formulazione dell’articolo 19, comma 1 della direttiva Iva, risulta che la continuazione dei rapporti giuridici tra il cedente e il cessionario non è una condizione per l’esclusione dell’operazione dal campo di applicazione dell’imposta, bensì una conseguenza del fatto che non si considera effettuata alcuna cessione di beni.

Inoltre, sulla seconda questione, la Corte richiama i principi già espressi nelle sentenze citate in precedenza, dove viene chiarito che, affinché si possa parlare di trasferimento di una parte autonoma di un’impresa, è necessario che l’insieme degli elementi trasferiti sia sufficiente a consentire l’esercizio di un’attività economica autonoma.

Pertanto, anche se non tutti gli elementi materiali e immateriali che costituiscono un’impresa sono stati trasferiti all’acquirente, si rientra nella definizione di cessione d’azienda o ramo d’azienda esclusa da Iva, purché tutti gli elementi trasferiti siano sufficienti per consentire a tale impresa di proseguire l’esercizio di un’attività economica autonoma.

La posizione della Corte di Giustizia risulta di particolare interesse anche a livello nazionale non solo perché la cessione di un immobile locato (insieme alle pertinenze e ai relativi diritti) viene qualificata come cessione di un ramo d’azienda, confermando, pertanto, l’importanza di verificare caso per caso il perimetro del complesso di beni (materiali e immateriali) oggetto di cessione, ma anche perché chiarisce dei principi che possono guidare l’operatore nazionale nel momento dell’inquadramento della fattispecie, soprattutto alla luce di sentenze della Corte di Cassazione, che non sempre prendono in considerazione i principi comunitari sopra commentati. In particolare, si segnala:

- il principio relativo alla “continuazione” da parte del cessionario dell’attività trasferita;

- e viene ribadito il principio per cui il complesso di beni trasferito deve essere sufficiente per consentire di proseguire un’attività economica autonoma da parte del cessionario.