Demolizione e ricostruzione con 110% eco e sisma: spese da contabilizzare a parte

Demolizione con ricostruzione agevolata al 110%, ma non dal superbonus in versione eco per la parte che comporta un ampliamento dei precedenti volumi e per tutti i lavori che riguardano locali privi di un impianto di riscaldamento fisso. Sono questi i due chiarimenti più rilevanti contenuti nella risposta a interpello 423 pubblicata dall’agenzia delle Entrate.

Il quesito

Il caso riguarda due distinti fabbricati residenziali «posti nelle vicinanze e ubicati in zona sismica 2, ciascuno avente una unità immobiliare di categoria catastale A/2 e ingresso autonomo». Da sottolineare che «solo uno dei due edifici è dotato di impianto di riscaldamento e di allacci gas, idrici ed elettrici».

Su questi immobili è in corso di realizzazione un intervento di demolizione e ricostruzione per adeguamento sismico e riqualificazione energetica dei due edifici «senza che sia rispettata la sagoma, il sedime originario e con un incremento volumetrico, ricostruendo un unico edificio composto da due unità immobiliari (una al piano terreno e l’altra al primo piano)».

Cosa succede in un caso del genere in termini di accesso al superbonus?

Requisiti di eco e sismabonus

Per rispondere, l’agenzia delle Entrate spiega, anzitutto, che in relazione agli interventi “trainati” di efficientamento energetico «il superbonus spetta a condizione che gli edifici oggetto degli interventi abbiano determinate caratteristiche tecniche e, in particolare, siano dotati di impianti di riscaldamento funzionanti».

Quanto al sismabonus, sono agevolati gli interventi relativi all’adozione di misure antisismiche, con particolare riguardo all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica, «in particolare sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente». Gli edifici devono essere ubicati nelle zone 1, 2 e 3.

Incrementi di volume e fatturazione

Fatte queste premesse, l’interpello ricorda che, per gli incrementi di volume, la nota del 2 febbraio 2021 prot. n. 1156 del Consiglio superiore dei Lavori pubblici ha chiarito che «la detrazione fiscale legata al super ecobonus non si applica alla parte eccedente il volume ante operam». Quindi, non c’è 110% per questo tipo di ampliamenti. L’agevolazione è invece applicabile ai lavori - anche di ampliamento - che rientrano nel superbonus in versione antisismica.

Per uscire da questo groviglio, allora, «il contribuente ha l’onere di mantenere distinte, in termini di fatturazione, le due tipologie di intervento (ristrutturazione e ampliamento) o, in
alternativa, essere in possesso di un’apposita attestazione che indichi gli importi riferibili a ciascuna tipologia di intervento». Una fatturazione separata dovrà tenere conto anche del fatto che «per gli interventi di riqualificazione energetica potrà accedere all’agevolazione solo in relazione alle spese sostenute per l’edificio dotato di impianto di riscaldamento».

In conclusione, quindi, bisognerà contabilizzare in modo separato:

● spese di demolizione e ricostruzione relative al superbonus in versione sisma (agevolate anche per la parte di ampliamento);

● spese di demolizione e ricostruzione relative al superbonus in versione eco, separando la parte di spesa riferibile alla demolizione e ricostruzione dei locali non riscaldati (non agevolata dall’ecobonus ordinario né dal 110%) e la parte di spesa riferibile all’ampliamento (ugualmente non agevolata, a prescindere dal fatto che venga installato o no un impianto di riscaldamento).