Detassati nel modello Redditi e 730 i canoni non percepiti nel 2020

La disciplina recante la tassazione dei canoni di locazione relativi a immobili a uso abitativo è stata recentemente oggetto di due importanti interventi legislativi, che l’hanno considerevolmente modificata. Il risultato è che la detassazione dei canoni non percepiti (dal 2020) è anticipata già in presenza di intimazione di sfratto per morosità o ingiunzione di pagamento, mentre sino al 2019 l’esclusione dei canoni dalla formazione del reddito operava a partire dal momento di conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. Un evento, quest’ultimo, che può verificarsi anche a distanza di diversi anni dall’intimazione o ingiunzione.

Di ciò si è occupata la circolare 7/E/2021 (pagine 506 e 507), con cui le Entrate hanno puntualizzato ciò che accade in base alle modifiche apportate all’articolo 26 del Tuir dall’articolo 3-quinquies, comma 1, del Dl 34/2019 e dall’articolo 6-septies del Dl 41/2021 convertito. Alla luce di queste norme, il locatore di immobili ad uso abitativo:

● non assoggetta a tassazione i canoni di locazione non percepiti a decorrere dal 1° gennaio 2020 (a prescindere da quando è stato sottoscritto il contratto) purché la mancata percezione del canone sia comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento, e in tal caso deve assoggettare a tassazione la rendita catastale rivalutata;

● recupera mediante credito d’imposta, dopo la conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto, la maggiore imposta versata per i canoni di locazione assoggettati a tassazione negli anni precedenti.

I tecnici del Fisco hanno evidenziato che la disciplina in oggetto si applica soltanto alle locazioni abitative e, quindi, agli immobili del gruppo catastale A (esclusi A/10), ed anche in caso di cedolare secca; mentre i canoni da locazioni commerciali devono essere sempre dichiarati e tassati, anche se non percepiti (naturalmente, finché resta in essere il contratto di locazione in senso giuridico).

L’utilizzo del credito d’imposta
Per quanto concerne il credito di imposta, secondo le Entrate, è necessario riliquidare la dichiarazione dei redditi di ciascuno degli anni per i quali, in base all’accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità, sono state pagate maggiori imposte rispetto a quelle dovute in quanto commisurate ai canoni di locazione non riscossi, anziché alla rendita. Nell’effettuare le operazioni di riliquidazione si deve tener conto di eventuali rettifiche ed accertamenti operati dall’Agenzia. L’eventuale successiva riscossione (totale o parziale) dei canoni di locazione per i quali si è usufruito del credito d’imposta comporta per il contribuente l’obbligo di dichiarare il maggior imponibile determinato tra i redditi soggetti a tassazione separata, salvo opzione per quella ordinaria. È possibile andare a ritroso sino alle dichiarazioni dei redditi per il 2010, poiché il credito si prescrive in dieci anni.

L’effetto sulle dichiarazioni 2021
Le novità in oggetto hanno impatto rilevante sulle dichiarazioni 2021: è infatti sufficiente che il contribuente entro il termine di presentazione della dichiarazione - 30 novembre per il modello Redditi - abbia effettuato l’ingiunzione di pagamento (o l’intimazione di sfratto) per poter tassare soltanto i canoni effettivamente percepiti nel 2020, oppure, qualora nessun canone sia stato corrisposto dal conduttore moroso, soltanto la rendita catastale dell’immobile.

A tal fine, il contribuente dovrà compilare il quadro RB del modello Redditi PF 2021, ovvero il quadro B del modello 730/2021, indicando nella colonna “Casi particolari” il codice 4 e inserendo nella colonna “Canone di locazione” l’importo dei canoni percepiti nel 2020. In caso di canoni totalmente non corrisposti dal conduttore, il locatore non dovrà indicare nulla in tale colonna, assoggettando a tassazione la sola rendita catastale dell’immobile.

Chi ha già presentato il modello 730/2021 senza avvalersi della facoltà di detassazione dei canoni non percepiti nel 2020 potrebbe presentare un modello 730 integrativo entro il 25 ottobre 2021, come indicato sul sito delle Entrate, senza dover ricorrere al modello Redditi e perdere la possibilità di conguaglio in busta paga o pensione.