Edilizia, imprese fuori dalla disciplina Iva del pro-rata con la separazione dell’attività

Tra i comparti economici più esposti alla disciplina Iva del pro-rata vi è, senza dubbio, il settore edilizio.Questo perché le imprese di costruzione, di compravendita e di gestione immobiliare generalmente realizzano sia attività di cessione che di locazione, anche se in misura diversa. In effetti, complice anche la crisi economica, molte imprese edili sono diventate anche imprese di gestione che locano i propri immobili rimasti invenduti.

Tuttavia si deve tenere presente che le imprese del settore possono comunque sfuggire al pro-rata mediante la separazione dell'attività, come ben precisato nell'articolo 36, terzo comma del Dpr 633/1972.

Segnatamente, l'articolo 57 del Dl 1/ 2012 ha concesso alle imprese del settore immobiliare di parificare, ai fini della separazione di attività di cui all'articolo 36, comma 3 ultima parte del Dpr 633/1972, le operazioni di cessione di fabbricati o porzioni di fabbricati a destinazione abitativa alle prestazioni di locazione, per le quali tale possibilità era già stata concessa dal Dlgs 422/1998.

Peraltro, quanto disposto dall'ultima parte del comma 3, dell'articolo 36, costituisce una deroga rispetto alla regola generale dove la separazione è ammessa quando le attività sono tra loro diverse e sono indicate nella tabella Ateco con due codici attività distinti.

Per cessioni e locazioni di fabbricati o di singole unità immobiliari è infatti concessa una deroga che permette la separazione tra «subsettori» (così si esprime la circolare del 28 giugno 2013 n. 22/E) costituiti, rispettivamente, dalle locazioni di fabbricati abitativi esenti e locazioni di altri fabbricati o immobili e dalle cessioni di fabbricati abitativi esenti e cessioni di altri fabbricati o immobili.

In pratica, il criterio di separazione è basato non soltanto sul regime Iva di imponibilità o di esenzione, ma anche sulla categoria catastale del fabbricato.

Da tenere ben presente che, per le imprese del settore edile, la circostanza di non realizzare operazioni esenti durante un anno solare non significa che non operi il pro-rata.

Molto chiara sul punto la posizione dell'agenzia delle Entrate che, nella circolare n. 54/E/2002, riconosce la piena detraibilità all'impresa. Nel caso di specie si tratta di una immobiliare che calcola l'imposta ammessa in detrazione tramite il metodo del pro-rata quando in un determinato anno non ha registrato alcun corrispettivo esente: «pertanto, nel caso in esame, premesso che nel corso dell'anno sarà stato utilizzato in via provvisoria il pro-rata dell'anno precedente, in sede di dichiarazione il contribuente applicherà quello effettivo dell'anno, che gli consentirà la totale detrazione dell'imposta» - quesito 16.9 - Impresa con pro-rata di detrazione).

In sostanza, secondo questa condivisibile posizione assunta dall'amministrazione finanziaria, la disposizione dell'articolo 19, comma 5, del Dpr 633/1972 che disciplina il pro-rata, stabilisce un criterio proporzionale di detrazione dell'imposta per i soggetti che esercitano congiuntamente attività che danno diritto a detrazione e attività che non consentono tale diritto e questo criterio assume natura oggettiva dovendosi far riferimento in ciascun anno al pro-rata di detrazione anche quando la detrazione è pari al cento per cento.

Per approfondire:

Giampaolo Giuliani, Cessioni e locazioni di immobili e problemi del pro-rata, in Guida ai controlli fiscali 2/2018;
«Casa: guida all'acquisto e alla vendita», on line e in edicola