Estromissione dell’immobile strumentale: la fattura elettronica «certifica» la data

Venerdì 31 maggio scade il termine per la estromissione dell’immobile strumentale dalla sfera dell’impresa per gli imprenditori individuali, fruendo di una tassazione agevolata. In questa circostanza la data della estromissione è comprovata dalla emissione della fattura elettronica qualora il fabbricato sia stato acquisito nell’ambito dell’impresa. A tal proposito si veda la Faq delle Entrate sull’e-fattura n. 40 del 27 novembre 2018 ( clicca qui per consultarla ).

La riapertura dei termini è contenuta nel comma 66 della legge di Bilancio 2019 (legge 145/18) che ha consentito tale procedura alle esclusioni dal patrimonio dell’impresa dei beni posseduti al 31 ottobre 2018, poste in essere dal 1° gennaio 2019 al 31 maggio 2019. Prima questa facoltà era stata concessa dalla legge 208/15, con riguardo agli immobili strumentali posseduti dall’imprenditore individuale alla data del 31 ottobre 2015; poi, per effetto del comma 566 della legge di Bilancio 2017 (legge 232/16), è stata estesa alla medesima tipologia di immobili posseduti dall’imprenditore individuale al 31 ottobre 2016.

L’agevolazione spetta a coloro che, alla data del 31 ottobre 2018, rivestivano la qualifica di imprenditori individuali e che l’abbiano conservata fino al 1° gennaio 2019, data a partire dalla quale decorrono gli effetti dell’esercizio dell’opzione per l’esclusione dei beni. L’estromissione agevolata è preclusa nel caso in cui, al 1° gennaio 2019, l’imprenditore abbia perso la sua qualifica; in questa ipotesi, infatti, si è già verificato il presupposto per l’attribuzione alla sfera patrimoniale individuale dell’ex imprenditore degli immobili strumentali, con la conseguente applicazione dell’imposizione ordinaria sulle plusvalenze eventualmente realizzate. Si ricorda che la qualifica di imprenditore si perde nel caso di concessione in affitto o usufrutto dell’unica azienda. I beni che possono essere oggetto di estromissione sono tutti gli immobili strumentali di cui all’articolo 43, comma 2 del Tuir, vale a dire quelli strumentali per natura o per destinazione, purchè posseduti al 31 ottobre 2018.

L’estromissione dal patrimonio dell’impresa comporta il pagamento di una imposta sostitutiva dell’8%, calcolata sulla differenza tra il valore normale del bene estromesso e il relativo costo fiscalmente riconosciuto. Quest’ultimo si determina assumendo il valore iscritto nel libro degli inventari oppure nel registro dei beni ammortizzabili, al netto delle quote di ammortamento fiscalmente dedotte fino al periodo di imposta 2018, e tenendo conto di eventuali rivalutazioni fiscalmente rilevanti. Il valore normale, in luogo della ordinaria disciplina di cui all’articolo 9 del Tuir, può essere determinato, se più conveniente, con il valore catastale ottenuto applicando alla rendita catastale i moltiplicatori previsti ai fini dell’imposta di registro.

L’imposta sostitutiva va versata in due rate, la prima pari al 60% dell’importo dovuto, entro il 30 novembre 2019; la seconda, pari al restante 40%, entro il 16 giugno 2020. Ai fini Iva, l’estromissione realizza un’ipotesi di destinazione a finalità estranee all’esercizio d’impresa (articolo 2, comma 2, numero 5), del decreto Iva, se il bene ha generato la detrazione dell’Iva essendo pervenuto all’imprenditore individuale in regime di Iva. Trattandosi di immobili strumentali, trova applicazione l’esenzione di cui all’articolo 10, punto 8 ter, del Dpr 633/72. In questo caso è obbligatorio emettere la fattura elettronica ancorchè si rientri nella ipotesi dell’autoconsumo. Se l’estromissione avviene nel periodo di osservazione di 10 anni, sarà necessario procedere anche alla rettifica dell’Iva detratta in sede di acquisto o costruzione nonché sulle spese incrementative.