Fabbricati demoliti e ristrutturati, ipocatastali e registro di 200 euro anche per la cessione della permuta

La cessione del contratto di permuta (Tizio cede un fabbricato da demolire all’impresa Alfa e quest’ultima gli dà in cambio alcuni dei futuri appartamenti) beneficia dell’agevolazione prevista dall’articolo 7 del Dl 34/2019 (imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna) prevista per l’acquisto – detto in breve – di interi fabbricati destinati a essere demoliti/ristrutturati e poi rivenduti.

Lo afferma l'agenzia delle Entrate nella risposta a interpello 613/2020 in un caso nel quale un contratto di permuta (stipulato prima dell'entrata in vigore della predetta normativa) viene oggi ceduto, quando il fabbricato è ancora da demolire, dall'impresa che ha acquistato il manufatto con l'intento di demolirlo (il cessionario del contratto è un'altra impresa).
Con la cessione del contratto di permuta, il soggetto cessionario subentra nella posizione contrattuale del cedente e diviene proprietario del fabbricato oggetto di permuta, e ciò consente di soddisfare uno dei presupposti richiesta dalla norma agevolativa, vale a dire il fatto che vi sia stipulato un contratto che ha per effetto il «trasferimento» della proprietà di un intero edificio.

Il beneficio fiscale in parola compete a condizione che:

a) l'acquisto sia effettuato entro il 31 dicembre 2021 da imprese che svolgono attività di costruzione o ristrutturazione di edifici;

b) l'acquisto abbia a oggetto un «intero fabbricato», di qualunque tipologia (abitativa, artigianale, industriale, terziaria, eccetera);

c) il soggetto acquirente, entro 10 anni dalla data di acquisto, provveda:

c.1. alla demolizione e ricostruzione di un nuovo fabbricato anche con variazione volumetrica; oppure:

c.2. alla esecuzione di interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia;con il risultato che il nuovo fabbricato deve risultare conforme alla normativa antisismica e deve conseguire una delle classi energetiche A, B o Nzeb (Near zero energy building);

c.3. all'alienazione di almeno il 75 per cento del volume del nuovo fabbricato.

Se i presupposti predetti vengono violati, si rendono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sanzione pari al 30 per cento delle stesse imposte. Sono altresì dovuti gli interessi di mora a decorrere dalla data di acquisto del fabbricato.

Per comprendere il vantaggio fiscale in esame, occorre considerare che:

•se un'impresa compra un edificio con un atto fuori dal campo di applicazione dell'Iva (ad esempio, il caso nel quale il venditore sia un soggetto “privato”) l'imposta di registro è pari al 9 per cento del prezzo d'acquisto (l'Agenzia può peraltro pretendere di calcolare la predetta aliquota sul valore del bene oggetto di compravendita, perché ritenuto superiore rispetto al prezzo pattuito); nella misura fissa di complessivi 100 euro sono poi dovute le imposte ipotecaria e catastale;

•se un'impresa compra un edificio residenziale in esenzione da Iva (è il caso della vendita posta in essere da un'impresa che non abbia costruito il fabbricato oppure da un'impresa che l'abbia costruito o recuperato e siano decorsi 5 anni dall'ultimazione dei lavori e l'impresa cedente non abbia esercitato l'opzione per l'imposizione) l'imposta di registro è, pure in questa ipotesi, dovuta con l'aliquota del 9 per cento da applicare al prezzo d'acquisto (anche in questo caso l'Agenzia può pretendere di calcolare l'imposta su una base imponibile maggiore, pari al valore del bene oggetto di compravendita, in quanto ritenuto superiore rispetto al prezzo pattuito); sempre nella misura fissa di complessivi 100 euro sono dovute le imposte ipotecaria e catastale;

•se un'impresa compra un fabbricato strumentale da un soggetto Iva in regime di imponibilità (obbligatoria o su opzione), le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura complessiva del 4 per cento, da applicare al prezzo d'acquisto (salvo, anche qui, l'accertamento di maggior valore da parte dell'Ufficio).