Fabbricati in leasing con rettifica Iva dal momento del riscatto

Rettifica della detrazione Iva, in base all'articolo 19-bis2 Dpr 633/1972, anche per i fabbricati condotti in leasing, ma il periodo di osservazione decennale parte dal momento del riscatto.

Con riferimento all'istituto della rettifica Iva, di cui al già richiamato articolo 19-bis2, è intervenuta l'agenzia delle Entrate con interpello n. 3 del 17 settembre scorso, analizzando la particolare fattispecie della rettifica Iva su un immobile condotto in locazione finanziaria.

Più precisamente, un'impresa che conduce in locazione finanziaria un fabbricato, lo ha a sua volta locato ad un altro soggetto, applicando al canone di locazione l'imposta sul valore aggiunto. Pertanto, l'impresa si trova a pagare canoni di locazione finanziaria con Iva e a locare con canoni di locazione anch'essi con Iva.

Volendo cambiare, però, il regime Iva dei canoni di locazione, passando all'esenzione, come previsto dall'articolo 10, primo comma, n. 8, Dpr 633/1972, viene chiesto all'Amministrazione finanziaria se si rende necessario rettificare l'Iva detratta con riferimento ai canoni di locazione finanziaria già addebitati alla conduttrice, in base, appunto, a quanto disposto dall'articolo 19-bis2.

L'agenzia delle Entrate, facendo presente che il così detto "periodo decennale di sorveglianza", che deve essere analizzato per effettuare la rettifica dell'Iva assolta sull'acquisto o costruzione di fabbricati o porzioni di fabbricato, decorre dall'acquisto o dalla ultimazione degli stessi, fa innanzitutto presente che con propria risoluzione 178/E/2009 ha già chiarito che la rettifica va effettuata tenendo conto del momento di acquisto o ultimazione dei beni immobili «a nulla rilevando le modalità di acquisizione degli stessi (acquisto-costruzione, in appalto-acquisizione, in leasing)».

Non solo, con la circolare 26/E/2016, l'Agenzia ha chiarito che «in caso di assegnazione di immobili acquisiti mediante contratto di leasing per i quali sia stata esercitata l'opzione d'acquisto, ai fini del computo del periodo decennale di rettifica della detrazione occorre, di regola, fare riferimento alla data di esercizio del diritto di acquisto del bene da parte della società utilizzatrice. È da tale momento, infatti, che, a norma del suddetto art. 19-bis2, comma 8, del menzionato Dpr n. 633/1972, decorre il periodo decennale di "tutela fiscale"».

Pertanto, il dies a quo a cui fare riferimento per far partire il "periodo di sorveglianza decennale", si ha, con riguardo a beni acquisti in leasing, dal momento in cui il soggetto utilizzatore del fabbricato esercita il diritto di acquisto del bene, ossia esercita il riscatto, a meno che, conclude l'Agenzia con l'interpello in commento, «in presenza di particolari circostanze, i beni immobili possano considerarsi sostanzialmente acquistati prima della data di esercizio del diritto di acquisto in sede di riscatto finale».

Una simile circostanza si può avere, sempre in base al recente chiarimento, nel caso in cui il maxi-canone corrisposto ad inizio del contratto di locazione finanziaria risulti essere di importo "eccessivamente elevato" rispetto all'ammontare totale della locazione finanziaria.

Per ulteriori approfondimenti vai alla sezione «Circolari 24» del Quotidiano del Fisco