Il cambio di destinazione d’uso dopo i lavori non ferma il superbonus

Non scatta la decadenza del superbonus se l’immobile, classificato al termine dei lavori in una categoria ammessa alla detrazione (tipicamente un’unità residenziale), cambia, «in futuro, destinazione d’uso».

Il chiarimento è contenuto nella circolare 23 giugno 2022, n. 23/E, paragrafo 2, che però ricorda che l’Amministrazione finanziaria può accertare la decadenza dell’agevolazione, in caso di «abuso del diritto o elusione fiscale», ai sensi dell’articolo 10-bis dello Statuto dei diritti del contribuente.

Per il superbonus del 110%, come per il bonus casa, la verifica della destinazione residenziale dell’unità immobiliare oggetto dell’intervento va effettuata solo alla fine dei lavori e non all’inizio, ma il mutamento della destinazione d’uso in abitativo deve essere presente già nel provvedimento urbanistico autorizzativo (risoluzione n. 14/E/2005 e risposte 562/2020 e 538/2020).

È necessario verificarne l’uso effettivo, indipendentemente dal fatto che la categoria catastale sia compresa tra la A/1 e la A/9 ovvero la A/11 (criterio d’uso dell’unità immobiliare «di fatto» della circolare del 24 febbraio 1998, n. 57/E, paragrafo 3.1, risposta del 17 settembre 2021, n. 611, per il bonus casa e risposta delle Entrate del 25 gennaio 2022 alla stampa specializzata per il superbonus).

Questa regola si applica anche ai casi di demolizione di un immobile non residenziale, seguito dalla sua ricostruzione, a patto che al termine dei lavori diventi un edificio residenziale (risposta 17/2021 e risoluzione 295/E/2008).

In quest’ultimo caso, il 110% spetta nella misura del 110% per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2023 (70% nel 2024 e 65% nel 2025) solo per i condomìni e i proprietari unici (all’inizio dei lavori) e non anche per le unità unifamiliari o le case a schiera (risposta all’interrogazione parlamentare n. 5-07599-2022). Questa proroga spetta anche se alla fine dei lavori vi sarà l’accorpamento delle diverse unità che compongono il condominio, con l’accatastamento di un’unica unità unifamiliare.

Quest’ultimo chiarimento è contenuto nella risposta del 21 gennaio 2022, n. 40, che ha trattato il caso di due coniugi che hanno acquistato separatamente due appartamenti di un unico edificio, costituendo un condominio minimo. L’edificio sarà demolito e ricostruito e al termine dei lavori le due unità immobiliari saranno accorpate con conseguente fusione catastale.

Secondo l’agenzia delle Entrate, la situazione esistente all’inizio dei lavori e non quella risultante alla fine degli stessi va considerata non solo ai fini della determinazione dei limiti di spesa ammessi alla detrazione, ma anche ai fini dell’individuazione del limite temporale di vigenza dell’agevolazione.

Pertanto, anche nel caso prospettato di inizio dei lavori in condominio e fine dei lavori con un’unità unifamiliare, il super bonus spetta con la scadenza dei condomini, cioè nella misura del 110% per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2023 (70% nel 2024 e 65% nel 2025).

Secondo la circolare 23 giugno 2022, n. 23/E, paragrafo 2, la fruizione del superbonus non viene ostacolata dalla circostanza che l’immobile, classificato al termine dei lavori in una categoria ammessa alla detrazione, «possa cambiare, in futuro, destinazione d’uso».

Secondo l’Agenzia, non comporta l’automatica decadenza dal superbonus, ad esempio, la «circostanza che una unità immobiliare residenziale classificata A/4, di proprietà di una persona fisica oggetto di interventi agevolabili due anni dopo il termine dei lavori diventi strumentale di una attività di impresa o di arti o professioni», salva l’ipotesi in cui l’Amministrazione finanziaria, in sede di controllo, accerti l’utilizzo dell’agevolazione non in conformità agli articoli 119 e 121 del decreto Rilancio, anche sotto il profilo dell’«abuso del diritto o elusione fiscale» ai sensi dell’articolo 10-bis della Legge n. 212 del 2000.

Quest’ultima norma configura abuso del diritto una o più operazioni prive di sostanza economica che, pur nel rispetto formale delle norme fiscali, realizzano essenzialmente vantaggi fiscali indebiti. In ogni caso, il contribuente può proporre interpello ai sensi dell’articolo 11, comma 1, lettera c), della legge 212/2000, per conoscere se l’operazione di cambio di destinazione d’uso che ha intenzione di effettuare costituisca o meno «fattispecie di abuso del diritto».

Si ritiene che difficilmente la risposta sarà positiva, se questa istanza verrà presentata prima dell’inizio dei lavori, in quanto è difficile oggi giustificare l’operazione di fruizione del 110%, seguita del termine dei lavori con un’abitazione e poi dal cambiamento dell’uso di quest’ultima.

Non si escludono, invece, casi in cui, in buona fede, dopo qualche anno dalla fine dei lavori di un superbonus su un’abitazione, si decida di effettuare questo cambio di destinazione d’uso. Questa decisione dovrà essere motivata in quel momento e non premeditata prima dell’inizio dei lavori.