Il comodato blinda il 110% nelle società semplici

I soci di società semplici (di qualsiasi natura) possono utilizzare il comodato per accedere al superbonus su immobili di proprietà della società ma da loro detenuti. Purché dal contratto, opportunamente registrato, emerga il consenso della proprietà all’esecuzione dei lavori. E purché le agevolazioni riguardino immobili residenziali.

La risposta a interpello n. 62/2022, pubblicata il 1° febbraio dall’agenzia delle Entrate, torna su un tema oggetto di molti interrogativi sin dall’entrata in vigore del superbonus, che era stato già al centro di una risposta nella circolare 30/E del 2020.

Allora, (al punto 2.1.3) era stato spiegato che i soci persone fisiche di società semplici agricole hanno la possibilità fruire del 110% per le spese che abbiano sostenuto, in relazione a interventi su immobili abitativi rurali di proprietà della società, assegnati a loro sulla base di un titolo idoneo (come un verbale di assegnazione dell’immobile, registrato regolarmente).

Ora l’agenzia delle Entrate fa un passo ulteriore in quella direzione, aggiungendo diversi dettagli, ed esamina il caso di una società semplice che possiede due unità abitative non rurali, oltre a due box auto e a due magazzini, ognuno dei quali è collegato a ciascuna unità. Queste unità fanno parte di un fabbricato, ma sono funzionalmente indipendenti e hanno accesso autonomo all’esterno.

Attualmente sono concesse in uso gratuito, con comodato verbale, ai soci della compagine. La società intende stipulare con questi soggetti due contratti di comodato modale, regolarmente registrati, in modo da consentire loro piena autonomia di gestione ordinaria e straordinaria delle unità immobiliari. Tramite questi contratti, i soci saranno autorizzati ad effettuare ogni intervento di manutenzione, con spese a loro carico.

C’è da chiedersi, però, se questo schema regga per le Entrate. Il problema è, infatti, che la società non può accedere al 110% per le spese che effettua direttamente (con la sola eccezione degli interventi su parti comuni di condomìni residenziali). Allo stesso tempo, non possono accedere al superbonus le spese effettuate per lavori su immobili strumentali all’attività di impresa.

L’Agenzia, nella sua risposta, spiega nei dettagli lo schema da applicare per evitare ogni problema successivo. I comodatari, nonché soci della società semplice, che detengono gli immobili in qualità di persone fisiche (quindi fuori dall’esercizio dell’attività di impresa) possono fruire del 110%, secondo quanto dicono le Entrate nell’interpello. Devono, però, farlo in base «ad un contratto di comodato debitamente registrato».

È, poi, necessario che le spese di ristrutturazione siano sostenute direttamente da soci. E che dal contratto di comodato emerga «il consenso espresso all’esecuzione dei lavori da parte della società semplice in qualità di proprietaria». Infine, è essenziale che questi interventi «siano effettuati su unità immobiliari ad uso abitativo, con esclusione quindi degli immobili non residenziali».