Il permesso di costruire sull’edificio ceduto esclude plusvalenze tassabili
Non è imponibile, in base all’articolo 67 del Tuir, la cessione di un fabbricato acquistato da oltre cinque anni, anche se, sul terreno sottostante e pertinenziale, è stato richiesto il rilascio del permesso di costruzione di due edifici ad uso abitazione. Così ha deciso, conformemente alla giurisprudenza di merito e di legittimità attualmente prevalente, la Ctr Lombardia 90/67/2017 (presidente Palestra, relatore Calà).
Il caso di specie si inserisce nell’ampio contenzioso in essere riguardante la possibilità per gli uffici di riqualificare la plusvalenza derivante dalla cessione di un fabbricato in quella emergente dalla cessione di un’area edificabile, sulla base di elementi presuntivi.
Secondo l’articolo 67 del Tuir, se si considera un fabbricato, la plusvalenza è imponibile solo laddove l’immobile – non adibito prevalentemente ad abitazione principale del contribuente o dei familiari - non sia pervenuto per successione e la vendita intervenga entro cinque anni dall’acquisto (regole particolari riguardano l’immobile donato). Viceversa, la plusvalenza ricavata dalla cessione di un’area edificabile è pressoché sempre imponibile.
Nel caso di specie, secondo l’ufficio il concreto oggetto di trasferimento era la “cubatura” (volumetria edificabile) riconducibile dall’immobile (una autorimessa), perché un anno prima della cessione il venditore aveva presentato in Comune una domanda per il rilascio del permesso a costruire sull’area due edifici a uso abitazione.
La Ctr rigetta questa impostazione con motivazioni che, in parte, ripercorrono quelle della Suprema corte:
• le future utilizzazioni del bene che l’acquirente intende porre in essere non vanno considerate nel qualificare l’oggetto della vendita (Cassazione 15629/2014);
• non è sufficiente il comportamento del venditore volto alla modifica urbanistica per far regredire il fabbricato ad area (Cassazione 15630/2014).
Sfugge, alla sentenza in commento, l’elemento di maggior pregio giuridico che si evince da altre sentenze della Suprema corte in materia (Cassazione 4150/2014 e 7853/2016), ossia che un terreno già edificato non può mai tornare al livello di «area suscettibile di utilizzazione edificatoria», in quanto quella trasformazione è già avvenuta in passato. Diversamente, come sostenuto dalla Ctr Emilia Romagna 933/16/2015, «non esisterebbero più cessioni di fabbricati ma solamente cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria».
La Ctr lombarda, inoltre, sostiene che il fabbricato resta tale se la volumetria ricavabile dall’area non è sproporzionata a quella ricoperta al momento della cessione e che un intervento di demolizione e ricostruzione, con stessa volumetria e diversa sagoma, è attualmente inquadrato come «ristrutturazione» (articolo 3, comma 1, lettera d, Dpr 380/2001 come modificato dall’articolo 30, comma 1, del Dl 69/2013). Al contrario, se si varia anche la volumetria, diviene una «nuova costruzione».
