Il valore di carico non ferma la rettifica dei fabbricati D ed E

L’atto di classamento riguardante gli immobili di categoria D ed E deve sempre essere formato dall’amministrazione nel rispetto della propria circolare 6/T del 2012. Ancorché non sia vincolante in quanto senza dignità di legge, tale prassi interna rappresenta un vincolo procedimentale anche per il tecnico incaricato dal contribuente per denunciare lo stato di cambiamento dell’immobile attraverso la procedura Docfa. Né rileva poi che il risultante valore fiscale dell’immobile sia maggiore del valore di carico in quanto il valore di un’operazione immobiliare non rappresenta mai un indicatore obiettivo del prezzo medio di mercato per la molteplicità delle variabili coinvolte. Così la Ctp Como, sentenza 94/3/2018 (presidente De Giorgio, relatore Annoni).

Una società immobiliare ristruttura un’unità di sua proprietà e aggiorna poi la posizione catastale attraverso la presentazione del modello Docfa. Sulla scorta dei riferimenti di estimo in suo possesso, l’amministrazione rettifica la rendita catastale proposta notificandole un atto di classamento in rettifica.

La società ricorre argomentando che la stima si basa su riferimenti di estimo risalenti e tralascia elementi come la tipologia costruttiva e la data di edificazione; inoltre il valore fiscale dell’immobile, ottenuto moltiplicando la nuova rendita per i «coefficienti moltiplicatori», porta a un ammontare maggiore di addirittura il 30% rispetto all’originario valore di carico pari a 928mila euro. L’amministrazione resiste e sottolinea la legittimità dell’atto rispetto alla circolare 6/T/2012.

Il giudice rigetta il ricorso introduttivo della contribuente ricordando che la circolare dell’allora agenzia del Territorio fornisce indicazioni metodologiche e operative per l’applicazione dei procedimenti di stima previsti dall’ordinamento catastale e per la determinazione del valore venale e del saggio di fruttuosità utilizzati nei procedimento indiretto di determinazione della rendita catastale e permette di giungere ad una stima con approccio di costo, considerando elementi come:

■costo di realizzazione a nuovo delle strutture;

■costo a nuova impiantistica;

■spese tecniche per progettazione, direzione lavori e collaudo;

■oneri accessori di urbanizzazione;

■oneri finanziari;

■ interessi passivi sul capitale di anticipazione e profitto del promotore, tra cui il costo dell’area.

Ancorché non possa tout court ritenersi vincolante in quanto senza dignità di legge, la circolare 6/T/2012 costituisce comunque sempre vincolo procedimentale anche per il tecnico incaricato dal contribuente per denunciare lo stato di cambiamento immobiliare attraverso la dichiarazione Docfa.

Secondo i giudici poi non rileva che il nuovo valore fiscale dell’immobile a seguito del nuovo classamento risulti maggiore di circa il 30% del valore di carico originario di 928mila euro. Infatti il valore attribuito dai contraenti per un’operazione immobiliare non rappresenta mai un indicatore obiettivo del prezzo medio di mercato perché troppe sono le variabili soggettive coinvolte nella relativa iniziativa.

Ctp Como 94/3/2018