Il 110% anche su immobili in comodato: resta fuori la tinteggiatura

Sono agevolabili al 110% anche gli interventi eseguiti da chi detiene l'immobile in comodato d'uso gratuito, sempreché il relativo contratto sia registrato, ma le spese di tinteggiatura delle pareti esterne dell'edificio non sono detraibili al 110%, bensì, ricorrendone i presupposti, al 90% con il bonus facciate. È quanto si desume, in sintesi, dalla risposta a interpello 327/2020.

Un contribuente ha chiesto ai tecnici del Fisco se possa usufruire del nuovo superbonus pur non essendo proprietario dell'unità immobiliare, detenuta invece in forza di un contratto di comodato d'uso gratuito verbale, ma registrato; tale unità immobiliare è ubicata in un edificio quadrifamiliare. Sarebbe stato molto interessante avere dal Fisco qualche ulteriore indicazione sul concetto di indipendenza funzionale e di accesso autonomo dall'esterno delle unità immobiliari che compongono l'edificio plurifamiliare, come, appunto, nel caso di specie, e invece le Entrate hanno liquidato la questione affermando che l'istante non ha indicato a quale categoria appartenga l'unità immobiliare interessata dai lavori.

È un'occasione persa, perché sono davvero molti i dubbi su tali concetti e si tratta di concetti davvero importanti: basti considerare che se l'unità immobiliare può qualificarsi come funzionalmente indipendente e con almeno un accesso autonomo dall'esterno, questa può beneficiare “individualmente” del superbonus per il cappotto termico (su almeno il 25% della superficie disperdente lorda dell'unità immobiliare) e per la sostituzione dell'impianto di riscaldamento per la sola unità immobiliare, anche se collocata in un edificio plurifamiliare, a patto che vi sia il richiesto miglioramento di almeno due classi energetiche della sola unità immobiliare; mentre, se manca tale indipendenza funzionale o l'accesso autonomo dall'esterno, allora gli stessi interventi devono riguardare l'intero edificio condominiale, interessando almeno il 25% della superficie disperdente lorda dell'intero edificio e con un doppio salto energetico per l'intero edificio, ipotizzando naturalmente che esistano più proprietari (cfr. articolo 119, commi 1-3, del Dl 34/2020).

Le Entrate, con la risposta 327/2020, si sono limitate a parafrasare la circolare 24/E/2020, paragrafo 1.2, per cui i soggetti beneficiari del 110% devono: possedere l'immobile in qualità di proprietario, nudo proprietario o di titolare di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie); detenere l'immobile in base ad un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, ed essere in possesso del consenso all'esecuzione dei lavori da parte del proprietario. Al fine di garantire la necessaria certezza ai rapporti tributari, la mancanza di un titolo di detenzione dell'immobile risultante da un atto registrato, al momento dell'inizio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese se antecedente, preclude il diritto alla detrazione anche se si provvede alla successiva regolarizzazione.

Anche il contratto di comodato, menzionato dall'istante, quindi, è titolo idoneo a consentire la detrazione del 110%, sempreché sussistano tutti gli altri requisiti previsti dall'articolo 119 del Dl 34/2020.

Niente da fare, invece, per l'intervento di tinteggiatura della facciata esterna dell'edificio: è un intervento - secondo le Entrate - che non rientra nell'ambito di operatività del superbonus al 110%, ma in quello del bonus facciate al 90% (articolo 1, commi 219-224, della legge 160/2019; circolare 2/E/2020).

Tali conclusioni sono condivisibili se si considera l'intervento di sola tinteggiatura, ma se lo stesso è complementare a un intervento agevolato al 110%, come ad esempio il cappotto termico, allora anche le spese di tinteggiatura devono essere ammesse al superbonus. Del resto, a tale soluzione il Fisco è recentemente pervenuto per il sismabonus: con risposta 224/2020 è stato chiarito, infatti, che il sisma bonus può essere applicato anche alle spese sostenute per gli interventi realizzati sulla facciata, compresi quelli per la realizzazione dell'intonaco di fondo, dell'intonaco di finitura della tinteggiatura e dei decori, qualora gli stessi siano di completamento dell'intervento finalizzato alla riduzione del rischio sismico dell'edificio.