Immobile in esenzione Iva, niente agevolazione con la cessione parziale

La cessione dell’immobile in esenzione Iva sconta l’imposta di registro nella misura del’1%, a condizione che il trasferimento avvenga nei confronti di una società immobiliare che si impegni a trasferire l’intero fabbricato nei tre anni successivi all’acquisto. Pertanto, la cessione parziale dell’immobile determina la decadenza dall’agevolazione fiscale e, questa, non può essere mantenuta per la parte ceduta. La decadenza non si verifica laddove venga dimostrato che la condotta, che ha portato alla cessione parziale dell’immobile, sia dovuta ad un evento imprevedibile ed inevitabile e che non sia imputabile al contribuente. È questa l’interpretazione fornita dalla Cassazione con l’ordinanza 29153 di ieri.

La controversia trae origine dall’impugnazione di un avviso di liquidazione ed irrogazione delle sanzioni con il quale l’amministrazione finanziaria revocava l’aliquota agevolata dell’imposta di registro applicata ad un acquisto immobiliare. Nello specifico, veniva contestato come il trasferimento parziale dell’immobile compravenduto in esenzione di Iva violasse la disposizione normativa che prevede il trasferimento entro il triennio dall’acquisto.

In pratica, l’avviso di liquidazione era fondato sul presupposto che l’immobile compravenduto non fosse stato ritrasferito entro tre anni in quanto la cessione riguardava solo i due terzi del bene e non l’intero compendio; per questo la revoca dell’agevolazione.
La Commissione tributaria regionale confermava la decisione impugnata evidenziando come l’agevolazione doveva essere riconosciuta anche nel caso di trasferimento parziale dell’immobile non perfezionatosi integralmente a causa dell’inadempimento dell’acquirente.

Di diverso avviso, invece, è stata la Corte di cassazione. In primis i giudici chiariscono che è la stessa norma a prevedere che la rivendita del fabbricato deve riguardare inequivocabilmente l’intero immobile. Ma non solo. La condizione - finalizzata anche ad evitare l’aggiramento dell’imposizione ordinaria - alla quale è subordinata l’applicazione dell’aliquota dell’1 per cento, presuppone che la riammissione sul mercato riguardi l’interezza dello stesso immobile precedentemente acquistato.

Tuttavia la Corte riconosce, come causa di esclusione della decadenza dall’agevolazione, la forza maggiore. Questa, però, non può essere individuata nel comportamento del terzo che si è reso inadempiente nel dare esecuzione all’acquisto della restante parte dell’immobile.
Perché si verifica la forza maggiore, che esclude la decadenza, occorre che il contribuente dimostri che gli eventi sopravvenuti al contratto siano imprevedibile, inevitabile e non imputabile al contribuente stesso.