Immobili e aree, derivazione rafforzata esclusa sulla separazione del costo di acquisto

Non si applica la derivazione rafforzata alle disposizioni fiscali che prevedono la scomposizione del costo di acquisto di un immobile e dell’area, attribuendo a quest’ultima il 30 per cento (fabbricati industriali) e il 20 per cento (altri fabbricati) del costo di acquisto. È questa la risposta delle Entrate al quesito posto aTelefisco 2019.

Il quesito enfatizzava l’aspetto della «classificazione» della scomposizione dell’area e del fabbricato: in sostanza, si tratterebbe di “classificare” parte del costo di acquisto tra area e immobile/fabbricato. Infatti, la derivazione rafforzata, per l’articolo 83 del Tuir, si applica alla «qualificazione» che consiste nell’esatta individuazione delle operazioni e degli effetti economico-patrimoniali che ne derivano. Il passo successivo riguarda la «classificazione» delle operazioni che comporta l’individuazione degli effetti contabili: infine, «l’imputazione temporale» riguarda l’individuazione del periodo d’imposta in cui i componenti fiscalmente rilevanti devono concorrere a formare la base imponibile.

Invece, la derivazione rafforzata non si applica alle valutazioni e neppure alle disposizioni fiscali in materia di reddito d’impresa che prevedono limiti quantitativi alla deduzione di componenti negativi e a quelle che stabiliscono la rilevanza per cassa di componenti positivi o negativi.

L’agenzia delle Entrate, nella risposta, enfatizza proprio l’aspetto valutativo precisando che l’articolo 2, comma 2, del decreto del 1° aprile 2009 - richiamato per i soggetti Oic dal decreto del 3 agosto 2017 - stabilisce che si applicano le disposizioni del testo unico delle imposte sui redditi che prevedono, tra l’altro, limiti quantitativi alla deduzione di componenti negativi o la loro esclusione.

Pertanto, continuano ad applicarsi le limitazioni previste dal comma 7 dell’articolo 36 del decreto 223/2006 il quale stabilisce, ai fini del calcolo delle quote di ammortamento, che il costo complessivo dei fabbricati strumentali deve essere assunto al netto delle aree occupate dalla costruzione e di quelle che ne costituiscono pertinenza calcolate con le percentuali previste dalla norma stessa (20 e 30 per cento). Questo, anche se la disposizione in oggetto non è inserita nelle norme del Tuir.

A questo punto si aspetta un chiarimento su un’altra questione. Infatti, l’interpretazione fiscale trascina anche l’acquisto di una porzione condominiale, la cui scomposizione non è prevista dai principi contabili in quanto manca il dominio sull’area. In tal senso si vedano la guida Oic alla transizione agli Ias e principio contabile Oic 11 con riferimento al principio di rilevanza previsto dall’articolo 2423 del Codice civile. L’Oic 11 precisa che un’informazione è rilevante quando la sua omissione o errata indicazione potrebbe ragionevolmente influenzare le decisioni prese dai destinatari primari dell’informazione: questi sono investitori, finanziatori e altri creditori.

La rilevanza dei singoli elementi che compongono le voci di bilancio è giudicata nel contesto della situazione patrimoniale, economica e finanziaria dell’impresa ed è quantificata tenendo conto sia di elementi qualitativi che quantitativi. Il documento rammenta che i principi contabili citano, in via esemplificativa e non esaustiva, alcuni casi in cui è possibile derogare ad una regola contabile se gli effetti sono irrilevanti.

Non vi è alcun dubbio sull’irrilevanza della scomposizione di una quota parte dell’area riferita a un fabbricato di cui si possiede una frazione: scomposizione richiesta dai principi contabili solo nel caso di piena proprietà del fabbricato.