Immobili, sì all’opzione per l’Iva separata in caso di attività distinte

Possibile la separazione ai fini Iva delle attività quando le operazioni in questione sono la compravendita di immobili e la riqualificazione immobiliare, ma servono categorie catastali differenti.

La risposta a interpello 471/2021 dell’agenzia Entrate diffusa l’8 luglio si esprime sulla facoltà del contribuente, nello specifico un fondo pensioni che gestisce risorse immobiliari, di optare per la contabilità separata in riferimento alla attività di locazione e cessione di immobili effettuata su beni propri (codice Ateco 68.10.00) fatturate in esenzione e alle attività di cessione effettuate al termine dell’attività di sviluppo e riqualificazione di un complesso immobiliare di edifici residenziali e non residenziali (codice Ateco 21.20.00) imponibili ai fini Iva.

La risposta è positiva. Secondo le Entrate, ciò che conta ai fini dell’opzione per la separazione è che le attività in gioco siano distinte ed effettivamente autonome. La sola diversità dei regimi Iva (esenzione ed imponibilità) applicati alle operazioni, in particolare in riferimento al settore immobiliare, non è sufficiente a tal fine, né sembra essere determinante che le attività siano riconducibili a due diversi codici Ateco. Rileva piuttosto l’uniformità negli elementi essenziali delle predette attività e la sussistenza di criteri oggettivi volti a distinguere gli acquisti afferenti alle diverse tipologie di attività che devono risultare autonome ancorché svolte nell’ambito della stessa impresa.

In questi termini, in riferimento agli immobili, è la norma stessa (articolo 36, comma 3, del Dpr 633/72) a richiedere che la separazione sia fondata non solo sul regime Iva dell’operazione (esente o imponibile) ma anche sulla categoria catastale del fabbricato (abitativo o diverso dall’abitativo). Poiché tali elementi sussistono nel caso sottoposto al suo parere, le Entrate consentono al Fondo di esercitare legittimamente l’opzione per l’applicazione separata dell’Iva.

Di conseguenza, in riferimento ai costi sostenuti afferenti agli interventi di riqualificazione e ristrutturazione del complesso immobiliare, la detrazione non subisce limitazioni da pro-rata ma può essere integralmente detratta. Sembra dunque confermata la ratio del regime di separazione diretta ad eliminare gli effetti distorsivi derivanti da un’applicazione unitaria e indiscriminata del pro-rata generale di detrazione a tutte le attività esercitate.

Lo stesso principio dovrebbe valere a contrario qualora il contribuente, penalizzato dal regime di separazione, desideri tornare al pro-rata generale, ma l’esercizio della revoca, soprattutto quando sono coinvolti beni ammortizzabili, non risulta così semplice.