Immobili strumentali, estromissione dell’imprenditore individuale al rush finale

Entro la fine di questo mese deve essere manifestata la volontà di estromettere l’immobile strumentale dell’imprenditore individuale. Si tratta in realtà di scadenza non decisiva, poiché ciò che conta realmente è il pagamento dell’imposta sostitutiva e ancor più la compilazione dell’apposito prospetto del modello Unico relativo al 2017.

L’articolo 1, c. 566, legge n. 232/’16, ha riproposto la disciplina agevolativa, già contenuta nell’articolo 1, comma 121, legge n. 208/’15, che consente di passare gli immobili strumentali dell’imprenditore individuale dalla sfera aziendale a quella personale. Vale la pena ricordare le regole di tale facoltà.

In primo luogo, sotto il profilo temporale, occorre ricordare che deve trattarsi di beni utilizzati al 31 ottobre 2016 che conservino la qualifica di immobili d’impresa al primo gennaio di quest’anno. Ne sono quindi esclusi, ad esempio, gli immobili acquistati a novembre 2016 e gli imprenditori che hanno cessato l’attività lo scorso anno. Possono invece ancora fruire dei benefici di legge gli imprenditori che hanno cessato nei primi mesi del 2017, poiché gli effetti dell’estromissione retroagiscono al primo gennaio 2017.

Sotto il profilo oggettivo, gli immobili interessati sono quelli strumentali per natura e per destinazione. I primi sono quelli esclusivamente utilizzati per l’esercizio dell’impresa. Se pertanto il bene è adibito promiscuamente a svolgimento dell’attività e abitazione dell’imprenditore lo stesso non rientra nell’ambito della norma. Se l’immobile è stato acquistato dal primo gennaio 1992 in avanti, esso possiede la qualifica di bene d’impresa solo se contabilizzato nei registri aziendali. Se invece è in possesso dell’imprenditore prima di tale data, l’interesse all’estromissione prescinde dall’avvenuta contabilizzazione, poiché l’unità è ope legis considerata bene d’impresa.

Gli immobili strumentali per natura sono invece quelli che hanno destinazione catastale diversa da quella abitativa e non sono utilizzati direttamente dall’imprenditore (ad es., sono in dati in locazione). In tale eventualità, l’interesse all’estromissione sussiste solo se il bene è stato contabilizzato, a prescindere dall’anno di acquisizione.

Il costo della procedura è pari all’8% della plusvalenza teorica data dalla differenza tra il valore normale del bene e il costo fiscalmente riconosciuto. Il contribuente può scegliere di assumere come valore normale il valore catastale determinato ai fini dell’imposta di registro. In alternativa, converrà munirsi di una perizia di stima.

L’imposta deve essere versata in due rate, scadenti il 30 novembre 2017 e il 16 giugno 2018. Il perfezionamento dell’estromissione si verifica però solo con la compilazione degli appositi riquadri del modello Unico dell’anno prossimo (circ. Agenzia Entrate n. 26 del 2016).

Ai fini Iva trova invece applicazione la disciplina ordinaria. Questo significa che se il bene non è stato realizzato dall’imprenditore da meno di cinque anni, il regime applicabile sarà quello della esclusione oppure quello naturale della esenzione da imposta. Il primo caso si verifica, ad esempio, se l’acquisto è stato effettuato da un privato. L’esenzione trova invece ingresso quando l’acquisto è avvenuto in regime Iva. In tale eventualità, se non vi sono le condizioni per la rettifica della detrazione, conviene conservare l’esenzione e non scegliere l’applicazione dell’aliquota ordinaria.

Entro il 31 maggio occorre manifestare per fatti concludenti la volontà di estromettere l’immobile. Secondo quanto rilevato nella citata circolare n. 26, ciò può avvenire ad esempio annotando nei registri contabili la fuoriuscita del bene o anche emettendo la fattura per la destinazione alla sfera personale.