Imu, acconto in scadenza: comproprietari responsabili del pagamento

Una delle novità più rilevanti di quest’anno in materia di tributi locali è l’unificazione dell’Imu e della Tasi, che pone fine all’irragionevole sovrapposizione dei due prelievi semplificando così la vita a Comuni e contribuenti. E il 16 giugno è il primo appuntamento per il versamento della nuova Imu.

Più in generale, il testo della nuova Imu raccoglie in un unico documento (legge 160/2019) gran parte delle norme preesistenti, confermando presupposti impositivi e modalità di calcolo della vecchia Imu, con alcune modifiche.

Tra le disposizioni confermate si segnalano il presupposto dell’imposta, costituito dal «possesso di immobili», nonché i soggetti passivi della stessa individuati nei «possessori di immobili, intendendosi per tali il proprietario ovvero il titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie degli stessi» (si vedano i commi 740 e 742).

In sostanza i presupposti che fanno sorgere l’obbligo di pagare l’Imu sono i seguenti:

a) proprietà piena di beni immobili (fabbricati, terreni agricoli, aree fabbricabili);

b) titolarità di diritti reali su tali beni, ossia abitazione, usufrutto, uso, enfiteusi e diritto di superficie;

c) conduzione di immobili in locazione finanziaria (leasing);

d) concessione immobili demaniali (ad esempio stabilimenti balneari).

L’Imu deve essere quindi pagata dai proprietari degli immobili, dai titolari dei diritti reali di godimento, dai locatari finanziari e dai concessionari dei beni demaniali.

Tra i più frequenti diritti reali si segnala il diritto di abitazione per la casa familiare del coniuge superstite, diritto che scatta automaticamente alla morte dell’altro coniuge a prescindere dall’accettazione dell’eredità e anche nel caso di rinuncia a quest’ultima.

A tali categorie di soggetti si aggiunge il genitore assegnatario della casa familiare a seguito di provvedimento del giudice che costituisce altresì il diritto di abitazione in capo al genitore affidatario dei figli. Si tratta di una novità prevista dalla disciplina della nuova Imu, considerato che solo in caso di affidamento dei figli minori opera la soggettività passiva dell’assegnatario, equiparato al titolare del diritto di abitazione, per cui se non ci sono figli si applicano le regole ordinarie.

Un’altra novità di rilievo è quella secondo cui «in presenza di più soggetti passivi con riferimento a un medesimo immobile ognuno è titolare di un’autonoma obbligazione tributaria e nell’applicazione dell’imposta si tiene conto degli elementi soggettivi ed oggettivi riferiti ad ogni singola quota di possesso, anche nei casi di applicazione delle esenzioni o agevolazioni» (comma 743) La precisazione ha riflessi sulle aree edificabili in comproprietà, possedute da diversi soggetti di cui solo uno ha la qualifica di coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale (Iap).

Secondo la Cassazione (sentenze 15566/2010 e 23591/2019) un’area utilizzata come terreno agricolo ha carattere oggettivo e, come tale, si estende a ciascuno dei comproprietari, conclusione che si presterebbe a facili elusioni della normativa. Ora la disciplina della nuova Imu neutralizza l’orientamento della Cassazione e non consente più di estendere il trattamento di favore ad altri soggetti. Tuttavia il dipartimento delle Finanze, con la risoluzione 2/DF del 10 marzo 2020, ha confermato l’applicabilità anche alla nuova Imu dell’orientamento giurisprudenziale formatosi sulla vecchia Imu. Secondo il Mef il comma 743 della legge 160/2019 avrebbe dato solo veste normativa a un principio di portata generale già presente nel regime dell’Imu. Posizione non condivisibile trattandosi peraltro di una lettura estensiva in contrasto al consolidato principio giurisprudenziale secondo cui le norme agevolative vanno interpretate restrittivamente.

Tra gli altri soggetti tenuti al pagamento dell’Imu si segnalano: l’amministratore del bene in caso di multiproprietà; l’amministratore del condominio in caso di parti comuni dell’edificio accatastate in via autonoma; il curatore fallimentare o il commissario liquidatore per gli immobili compresi nel fallimento o nella procedura coatta amministrativa (in tal caso il versamento va effettuato al termine del maxi-periodo fallimentare, entro tre mesi dal decreto di trasferimento degli immobili).