L’Imu sull’area edificabile si paga su tutti i piani previsti dal progetto

La superficie dell’area fabbricabile di sedime di un edificio oggetto di intervento di recupero deve essere determinata in base all’estensione lorda di pavimento e quindi anche sommando le aree dei diversi piani. Lo ha stabilito la commissione tributaria provinciale di Mantova con la sentenza 55/01/2021 (presidente e relatore Fantini).

L’accertamento ai fini Imu e Tasi riguardava la valutazione di un’area edificabile di sedime di un palazzo oggetto di un intervento di recupero (articolo 3, lettera d), della legge 380/2001) comprendente un certo numero di unità, alcune delle quali ultimate e altre no.

Le norme che disciplinano la materia prevedono che il fabbricato di nuova costruzione sia soggetto a imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione, oppure, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato (comma 741, articolo 1, legge 160/2019). Si considera nella valutazione del fabbricato anche l’area occupata dalla costruzione. In caso di utilizzazione edificatoria dell’area e di interventi di recupero, la base imponibile è costituita dal valore dell’area, la quale è considerata fabbricabile senza computare il valore del fabbricato (comma 746). Le norme richiamate non sono sostanzialmente cambiate nel tempo.

La questione verteva sulla quantificazione della superficie dell’area edificabile sulla quale insisteva il palazzo oggetto dell’intervento di recupero. E la fattispecie non trova una chiara soluzione nelle norme di legge in materia.

Il contribuente, man mano che gli appartamenti venivano ultimati, e quindi accatastati con assolvimento autonomo dell’Imu sulla propria rendita, riduceva in proporzione ai millesimi la superficie dell’area imponibile sottostante l’edificio e corrispondente alla parte di immobile ancora accatastato in categoria catastale F/3. Il Comune, invece, adottava un criterio diverso e cioè assumeva «la superficie lorda d’uso o superficie lorda di pavimento» dell’unità immobiliare oggetto dell’intervento edilizio.

In sostanza, secondo il Comune si deve assumere la superficie di pavimento con la conseguenza che, se un palazzo in corso di intervento di recupero giace su una superficie di 10.000 metri quadrati e ha cinque piani, secondo il Comune la superficie imponibile è di 50.000 metri quadrati. In pratica, a fronte di una soluzione empirica adottata dal contribuente ha fatto riscontro una soluzione (altrettanto empirica) del Comune, che abbandona l’area di sedime ma assume quella che si sviluppa in altezza.

La comune accezione intende l’area edificabile come il suolo, così come risultante dal piano regolatore (articolo 36 del Dl 223/2006), e non è previsto che un’area edificabile possa svilupparsi in altezza su più piani. Ad esempio la Corte di cassazione, con sentenza 23347/2004, ha stabilito: che il Comune non poteva assoggettare a imposizione Ici l’area su cui si sviluppava la cubatura in relazione alla quale era stata conseguita la concessione edilizia del secondo appartamento; che non vi era altra area edificabile oltre a quella su cui insisteva l’appartamento realizzato a piano terra.

Anche da questa sentenza sembra di comprendere che di aree ve ne è una sola. Invece i giudici mantovani danno ragione al Comune precisando che «l’incremento patrimoniale dell’area una volta divenuta edificabile è un problema economico». E questo va risolto «con una formula (ripresa anche dalla Corte Costituzionale con ordinanza n. 41/2008) che è solo in apparenza ossimoro, là dove implica che si prenda in considerazione, in una con l’incidenza dei costi degli oneri di urbanizzazione, la “minore o maggiore attualità” della “potenzialità edificatoria” espressa dal terreno».

Le norme in vigore
L'area edificabile
Le norme che disciplinano la materia prevedono che il fabbricato di nuova costruzione sia soggetto a imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato (comma 741, articolo 1, legge 160/2019). Si considera nella valutazione del fabbricato anche l'area occupata dalla costruzione. In caso di utilizzazione edificatoria dell'area e di interventi di recupero, la base imponibile è costituita dal valore dell'area, la quale è considerata fabbricabile senza computare il valore del fabbricato (comma 746).