La cessione di un edificio che sarà demolito non può diventare cessione di terreno edificabile

La cessione di un edificio, anche qualora le parti contraenti abbiano pattuito la demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria, non può essere riqualificata dall’Amministrazione finanziaria come cessione del terreno edificabile sottostante, neppure se l’edificio non assorbe integralmente la capacità edificatoria residua del lotto su cui insiste.
È questo il principio ribadito dalla Cassazione nella ordinanza 19642 del 22 luglio 2019 in una fattispecie nella quale l’Amministrazione aveva interpretato la cessione di un fabbricato come cessione di area edificabile e, pertanto, aveva preteso di applicare la normativa in tema di tassazione, ai fini Irpef, della plusvalenza conseguita mediante cessione di area edificabile.
Il fatto che le cessioni di fabbricati non possano essere riqualificate come cessioni di terreni (e che, quindi, la cessione di un fabbricato debba essere tassata con le regole proprie della tassazione delle cessioni di fabbricati; e che, viceversa, la cessione di un terreno debba essere tassata con le regole proprie della tassazione delle cessioni di terreni) è principio consolidato in Cassazione (si vedano, ad esempio, le decisioni n. 7853/2016, 5088/2019 e 5900/2019).
Indubbiamente, l’insistenza dell’Amministrazione nel ritenere riqualificabile, come “cessione di area”, il contratto portante alienazione di un fabbricato (anche se si tratti di un fabbricato “da demolire” o “in corso di demolizione”) non può essere condivisa. Infatti, se si considera il fabbricato come area, si “imputa” al venditore l’attività che il compratore intende svolgere (e che potrebbe anche non svolgere oppure svolgere solo a grande distanza di tempo dal contratto di acquisto), vale a dire quella di demolire e ricostruire oppure di ristrutturare radicalmente; quando invece l’acquirente, dopo l’acquisto, potrebbe anche non compiere alcuna attività oppure potrebbe cambiare strategia e procedere a interventi di recupero diversi da una demolizione assai meno intensi di una ristrutturazione in senso tecnico.
Insomma, quando la legge fiscale dispone la tassazione della plusvalenza nel caso di cessione di «terreno suscettibile di destinazione edificatoria», il presupposto della norma non può che essere la consistenza del bene venduto, e non certo l’intenzione dell’acquirente.
Vi è inoltre curiosamente da notare che, quando si verte non più in tema di imposte sui redditi, ma in tema di imposta sul valore aggiunto, l’Amministrazione si è espressa nel senso che «il regime di tassazione ai fini Iva è strettamente correlato alla natura oggettiva del bene ceduto, vale a dire allo stato di fatto e di diritto dello stesso all’atto della cessione, prescindendo quindi dalla destinazione del bene da parte dell’acquirente» (circolare 28/E del 21 giugno 2011, paragrafo 1.2). Nel medesimo senso anche le risposte alle interrogazioni parlamentari n. 5-04214 del 16 febbraio 2011 e n. 5-03220 del 31 luglio 2014.
Passando poi all’imposta di registro, in una fattispecie (analizzata dalla giurisprudenza di merito) in cui venne compravenduto un edificio di cui era prevista la demolizione (perché anteriormente alla compravendita era stato ottenuto un provvedimento comunale abilitativo appunto dell’operazione di demolizione), la questione è stata risolta nel senso che non si trattasse di compravendita di un’area edificabile, e ciò in quanto «l’imposta di registro colpisce l’atto in sé, che deve essere tassato in base alla sua intrinseca natura e ai suoi effetti giuridici, da individuarsi attraverso l’interpretazione dei patti negoziali, secondo le regole generali di ermeneutica, con esclusione degli elementi desumibili aliunde; a ciò consegue che l’atto di compravendita di un fabbricato non può essere riqualificato atto di compravendita di area fabbricabile solo perché antecedentemente alla cessione la proprietà aveva presentato al comune una “denuncia di inizio attività” con richiesta di demolizione degli stessi» (Ctp Reggio Emilia, 6 dicembre 2010, n. 191; e, nello stesso senso, Ctr Emilia-Romagna, 26 gennaio 2015, n. 189).
Invece, in sede di giurisprudenza di legittimità, in un caso di compravendita di un fabbricato, seguita da una richiesta di concessione edilizia per demolizione e ricostruzione, la fattispecie è stata «riqualificata come cessione di terreno edificabile. Ciò in quanto ai sensi dell’articolo 20, Dpr 26 aprile 1986, n. 131 per l’applicazione dell’imposta di registro occorre avere riguardo alla natura intrinseca degli atti e ai loro effetti giuridici prevalendo la sostanza dell’atto sulla sua forma» (Cassazione 24799/2014; e, sempre in Cassazione, le decisioni n. 12062/2016, 16382/2016, 10113/2017 e 313/2018).

Cassazione, VI sezione civile, ordinanza 19642 del 22 luglio 2019