La volumetria resta staccata dal terreno anche a lungo

L’ordinanza 26016/2019 dispone la rimessione alle Sezioni Unite della Cassazione della questione se un’area gravata da un vincolo di inedificabilità assoluta sia comunque da considerare (ai fini Ici-Imu) come area edificabile se al proprietario dell’area sia stata attribuita, in compensazione, una volumetria che il medesimo non abbia ancora impresso ad altra area. Le Sezioni unite vengono dunque coinvolte in ragione della complessità della materia e della variegatezza delle opinioni espresse in questo àmbito.

L’ordinanza 26016 qualifica come «preferibile» la tesi che intende i diritti edificatori come diritti «di natura obbligatoria», sia pure «con profili di realità»; di conseguenza, ricusa l’idea secondo la quale i diritti edificatori sarebbero da considerare come «diritti reali di godimento» (si veda l’articolo a fianco).

I profili di realità cui la Cassazione accenna sono indubbi: la volumetria necessariamente origina da un fondo e compete al proprietario del fondo. Può originare perché lo strumento urbanistico comunale consente, in una certa zona, l’edificazione di edifici di un dato tipo e di una data volumetria. Ma la strumentazione urbanistica comunale può anche disporre che i proprietari di aree, in determinati contesti (ad esempio, per incentivarli all’esecuzione di opere di urbanizzazione), possono ottenere il diritto di realizzare la costruzione di un dato edificio su un fondo diverso da quello la cui proprietà ha dato origine all’attribuzione del diritto edificatorio.

A far propendere per la natura reale del diritto edificatorio è stata anche l’introduzione nel Codice civile dell’articolo 2643 n. 2-bis, che consente di trascrivere nei registri immobiliari gli atti che hanno a oggetto la cessione dei diritti edificatori: la trascrizione, infatti, è un’operazione tipicamente attinente ai contratti che comportano il trasferimento della proprietà di beni immobili oppure la costituzione o il trasferimento di diritti reali immobiliari. Si obietta tuttavia che in alcuni casi si trascrivono anche contratti a efficacia obbligatoria: si pensi alla trascrizione della locazione di durata superiore a nove anni oppure alla trascrizione del contratto preliminare di compravendita immobiliare.

Tuttavia, secondo la Cassazione, queste argomentazioni non sono decisive: è vero che il diritto edificatorio necessariamente “decolla” da un fondo e, infine, “atterra” su un altro, ma è altresì vero che la volumetria può restare per lungo tempo “in volo”, completamente staccata sia dal fondo di decollo (che la genera) sia da quello di atterraggio (che deve riceverla), potendo nel frattempo essere liberamente ceduta a fronte di un prezzo: «si tratta di un diritto che non presenta quei caratteri di immediatezza e di inerenza che connotano qualsiasi diritto reale».

Alla luce di questo ragionamento, inoltre, è difficile considerare area edificabile il terreno dal quale i diritti edificatori sono decollati rendendolo inedificabile: anche se i diritti edificatori sono ancora nella titolarità del proprietario non si può non tener conto del fatto che, durante il “volo”, il proprietario del fondo non può essere considerato come possessore di un’area fabbricabile, in quanto egli è in realtà titolare e possessore di un’area gravata da un vincolo di inedificabilità assoluta.