Lavori in corso sulla casa, l’aggiunta del box auto ha un nuovo plafond di spesa

L’aggiunta di un box auto a una casa ristrutturata può beneficiare della detrazione del 50% con un plafond di spesa a sé. La conferma arriva dall’interpello 285 del 28 agosto 2020. Il caso può essere così sintetizzato:

1. nel 2019 un contribuente inizia lavori di demolizione e ricostruzione di una casa, mantenendo la stessa sagoma; nel corso dell’anno viene raggiunto il limite di spesa di 96mila euro;

2. nel 2020, presentando una nuova pratica edilizia, viene avviata la costruzione di un box auto pertinenziale situato sul resede della casa (area censita in catasto insieme all’unità immobiliare).

Nella risposta l’Agenzia dà via libera a una nuova detrazione del 50% dedicata al box, con un plafond di spesa che riparte da zero. Inoltre, precisa che non serve terminare i lavori di ricostruzione della casa prima di aver iniziato quelli per l’edificazione del garage. L’aspetto fondamentale è che il nuovo intervento edilizio sia “autonomo”. Scrivono le Entrate: «Sarà dunque onere dell’Istante fornire adeguata dimostrazione di tale autonomia la quale, in ogni caso, presuppone, come già specificato, che i due interventi siano anche autonomamente certificati dalla documentazione richiesta dalla normativa edilizia vigente».

La riqualificazione con ampliamento
La risposta a interpello 286 illustra bene le possibilità di combinazione dei diversi principi in tema di ristrutturazioni edilizie. La situazione esaminata dall’Agenzia - tra l’altro - evidenzia una flessibilità di utilizzo dei bonus “ordinari” che non si riscontra, invece, nel nuovo superbonus del 110 per cento.

Vediamo i lavori.

L’unico proprietario di un edificio composto da quattro immobili accatastati separatamente (due case in A/3 e due box auto in C/6) intende eseguire:

1. un frazionamento catastale, ricavando due unità immobiliare ex novo da due magazzini nel seminterrato (ora accatastati con le abitazioni);

2. la ristrutturazione integrale dell’edificio, senza demolizione, con opere di miglioramento sismico e riqualificazione energetica;

3. il cambio d’uso dei due garage in abitazioni;

4. l’ampliamento del fabbricato con aggiunta di vano scale e vano ascensore esterni.

Le Entrate ammettono su questi lavori l’eco-sismabonus combinato su una spesa fino a 136mila euro per unità immobiliare, fissando una serie di paletti che ricapitolano altrettanti punti collaudati della disciplina dei bonus edilizi “ordinari”:

1. la detrazione spetta anche all’unico proprietario di un immobile costituito da più unità, per lavori sulle parti comuni (non così invece il superbonus, circolare 24/E/2020);

2. il plafond di spesa va riferito alle unità immobiliari inizialmente esistenti (due, in questo caso), come detto da ultimo dalla circolare 19/E/2020;

3. la possibilità di avere la detrazione eco-sismabonus fino dell’80 o 85% è subordinata al rispetto del miglioramento di prestazioni energetiche e classi di rischio sismico come richiesto dalla normativa (articolo 14, comma 2-quater.1 del Dl 63/2013);

4. dalla pratica edilizia presentata in Comune deve emergere che i lavori sono di recupero edilizio e non di nuova costruzione ed è confermato che le spese relative all’ampliamento non sono detraibili. Perciò il contribuente deve, in alternativa:

a) tenere distinte, in termini di fatturazione, le due tipologie di intervento (ristrutturazione e ampliamento);

b) avere un’attestazione rilasciata sotto la propria responsabilità dall’impresa o dal direttore dei lavori, che indichi secondo criteri oggettivi gli importi riferibili a ciascuna tipologia di intervento.