Le estromissioni degli immobili vanno sempre segnalate

Per gli imprenditori individuali che, entro il 31 maggio dell’anno scorso, hanno provveduto ad estromettere l’ immobile strumentale dall’ attività d’impresa , è giunto il momento di adempiere ai relativi obblighi dichiarativi. Tuttavia, proprio con riferimento a questi ultimi, vi sono alcune questioni interpretative che devono essere chiarite.

Oltre alla presunta possibilità di compensare plusvalori e minusvalori in ipotesi di estromissione avente ad oggetto più immobili (si veda Il Sole24Ore del 25 maggio scorso), va approfondito il comportamento da tenere ai fini della compilazione del quadro RB del modello Redditi 2017 . Come è noto, l’estromissione retroagisce, quanto agli effetti, all’inizio del periodo d’imposta in cui l’operazione si realizza, per cui l’immobile estromesso l’anno scorso va considerato come “privatizzato” a partire dal 1° gennaio 2016. Tuttavia, non sono pochi i casi in cui l’imprenditore, dopo aver ottenuto di far uscire l’immobile dall’impresa, continua ad utilizzarlo per l’attività, senza più spesare ammortamenti o costi straordinari ma solo gli oneri connessi all’attività ordinaria (consumi di energia, manutenzioni ordinarie, etc.). Si tratta però di un bene non più «relativo all’impresa» (ai sensi dell’articolo 65 Tuir ), in quanto questa caratteristica consegue alla rilevazione del fabbricato nell’inventario o nel registro dei beni ammortizzabili di fine anno.

I problemi sorgono leggendo le istruzioni al quadro RB del modello Redditi 2017, precisamente laddove (pagina 24 del fascicolo 1) viene specificato che «non producono redditi di fabbricati e quindi non vanno dichiarati (...) gli immobili adibiti esclusivamente alla propria attività professionale e d’impresa». Da qui potrebbe sorgere la conclusione che un immobile come quello sopra delineato non debba essere incluso nel quadro RB. Tuttavia la soluzione non pare corretta. Infatti, l’articolo 43, comma 1, Tuir prevede che «non si considerano produttivi di reddito fondiario gli immobili relativi ad imprese commerciali e quelli che costituiscono beni strumentali per l’esercizio di arti e professioni». Questa norma, richiamando gli immobili relativi all’impresa (e, quindi, quelli di cui all’articolo 65 Tuir) non è applicabile ai fabbricati estromessi, che, in quanto tali, non sono più «relativi all’impresa», anche se strumentali per destinazione.

Essi, quindi, utilizzati o meno nell’attività, devono essere dichiarati a quadro RB. Questa conclusione è avvalorata dalla risposta n. 3.48 della circolare 27 maggio 1994, n. 73/E e dal paragrafo 9.1 della circolare 10 giugno 1993 n. 7/E. In considerazione, tuttavia, dell’ambiguità delle istruzioni ai modelli dichiarativi (in particolare sulla nozione di immobili “adibiti” all’attività d’impresa) è indispensabile un chiarimento.

Ricordiamo che l’imprenditore individuale può estromettere esclusivamente immobili strumentali per natura (anche se concessi a terzi in locazione o comodato) ovvero (se l’uso è esclusivo e diretto) quelli strumentali per destinazione, mentre sono esclusi dall’operazione sia gli immobili merce che quelli patrimonio. Il requisito di strumentalità deve essere verificato non alla data di effetto (né, tantomeno, a quella in cui è esercitata l’opzione) ma alla data del 31 ottobre 2015 (per le operazioni poste in essere l’anno passato) o del 31 ottobre 2016 (per quelle realizzate nel 2017). Proprio la necessaria strumentalità pare confliggere con la possibilità di compensazione (in caso di estromissione riguardante più immobili) tra plusvalenze e minusvalenze. Seppure richiamata dalle istruzioni al modello dichiarativo, infatti, l’utilizzo delle minus a scomputo delle plus è ammessa dalla circolare n. 37/E/2016 solo con riferimento all’assegnazione di immobili merce, come del resto lascia intendere l’articolo 101 Tuir.