Lease back, cessione con Iva se il bene non è più disponibile

Ai fini Iva, nel qualificare una operazione di sale and lease back quale somma di operazioni di cessione di beni e prestazione servizi ovvero quale unica operazione a scopo di finanziamento, non è possibile generalizzare, ma occorre valutare attentamente le singole clausole contrattuali per comprendere se, al di là della causa «genericamente finanziaria» correntemente attribuita al contratto in questione, l’utilizzatore conservi il diritto di disporre del bene «come se ne fosse il proprietario», secondo la definizione contenuta nell’articolo 14, comma 1, della direttiva Iva. Tale situazione, ad esempio, non è verificata quando l’utilizzatore non sia nelle condizioni di adottare decisioni atte a incidere sulla situazione giuridica del bene stesso (ad esempio non può venderlo né autonomamente sublocarlo o concederlo in garanzia a terzi).

Queste, in sostanza, le conclusioni a cui giunge la direzione centrale dell’agenzia delle Entrate nella risposta a interpello 956-2754/2021, non ancora pubblicata, secondo la quale la sentenza della Corte di giustizia C-201/18 del 27 marzo 2019, Mydibel non avalla la conclusione che i contratti di lease-back non comportino mai la cessione del bene oggetto del contratto; i principi sanciti dalla Corte, infatti, valgono solo per le fattispecie simili a quella particolare oggetto del procedimento.

Il tema è assai delicato perché nel caso in cui l’utilizzatore mantenesse il diritto di disporre del bene «come se ne fosse il proprietario», la cessione e il riacquisto non sarebbero rilevanti ai fini Iva e, specie di recente, si sono sovrapposti orientamenti contrastanti. Sintetizzando:

• per le Entrate (circolare 218/E/2000) l’operazione va scomposta nei singoli atti (cessione di immobile, leasing, riscatto) e ad ogni passaggio va applicata la relativa disciplina;

• per la Cassazione (sentenza 11023/2021 e ordinanza 18333/2021) una vendita nell’ambito di una operazione di sale and lease back non costituirebbe, ai fini Iva, una cessione di beni, in virtù della complessa ed unitaria operazione negoziale, con causa concreta finanziaria (il fine di aumentare la liquidità del venditore-utilizzatore); alle stesse conclusioni si deve giungere nel caso di un’operazione di sale and sale back (pronunce 17710/2021, 30016/2021 e 32994/2021); mentre la cessione effettuata nell’ambito di un contratto di sale and rent back costituirebbe cessione di beni (ordinanze 37348/2021 e 40930/2021).

L’interpello del 2021 è il primo, a quanto risulta, a rappresentare la difformità fra l’orientamento dell’Agenzia e quello della Cassazione dopo le sentenze del 2021, estremamente innovative e un po’ troppo categoriche. Questa difformità, peraltro, non riguarda solo l’inquadramento del contratto ai fini Iva, ma anche il trattamento contabile della plusvalenza derivante dalla cessione del bene alla società di leasing: plusvalenza che, per l’Agenzia (circolare 38/E/2010, paragrafo 1.5), deve essere tassata nell’esercizio della cessione salva l’opzione per la tassazione in quote costanti prevista dall’articolo 86, comma 4, del Tuir, mentre per la Cassazione (sentenza 15024/2020, richiamata dalla sentenza 11023/2021) deve essere “spalmata” sulla durata del contratto di leasing come previsto dai principi contabili nazionali.