Niente plusvalenza se il terreno non è stato reso edificabile

Nessuna plusvalenza tassabile se precedentemente alla vendita del terreno non sono stati eseguiti interventi di lottizzazione o l’esecuzione di opere intese a renderli edificabili. Né rileva il fatto che l’area oggetto di cessione fosse divenuta edificabile a seguito dell’approvazione del piano regolatore. Questo il principio affermato dalla Cassazione con la sentenza 27779/2017 di ieri.

La controversia è giunta al vaglio dei giudici di legittimità dopo che la Commissione tributaria centrale aveva riformato la sentenza di secondo grado che invece aveva accolto il ricorso del contribuente, ritenendo insussistente il presupposto impositivo derivante dalla cessione del terreno. Con il ricorso in Cassazione il contribuente lamentava, in sostanza, come la mera edificabilità del terreno, in assenza di lottizzazione o dell’esecuzione di opere, non poteva generare un’operazione speculativa rilevante ai fini dell’imponibilità. All’epoca dei fatti era ancora vigente il Dpr 597 del 1973, che disciplinava l’imposta sul reddito delle persone fisiche, poi sostituito dal Tuir.

L’articolo 76 del decreto al momento vigente considerava plusvalenti, purché derivanti da operazioni speculative, i proventi derivanti dalla vendita dei terreni inclusi in piani regolatori o in programmi di fabbricazione, dopo che gli stessi fossero stati oggetto di lottizzazione o dopo che su di essi fossero state eseguite opere intese a renderli edificabili.

I giudici, nel ritenere fondato il ricorso e prima di affrontare specificatamente la questione, chiariscono, innanzitutto, che l’elemento rilevante ai fini della qualificazione della plusvalenza è dato unicamente dall’intendo speculativo, che si verifica soltanto se, precedentemente alla vendita, il contribuente ha posto in essere operazioni finalizzate a rendere utilizzabile il bene a scopi edificatori.

In pratica, per la Cassazione, per qualificare i proventi della vendita di terreni come plusvalenza, occorre la preventiva realizzazione di opere sullo stesso, non essendo a tal fine sufficiente l’approvazione del piano regolatore che ha reso edificabile l’area oggetto di vendita.

Cassazione, sentenza 27779/2017