Niente ritenuta su assegni e Paypal per gli affitti brevi

Dopo gli slittamenti degli ultimi mesi - motivati dal rispetto dei tempi di vacatio garantiti dallo Statuto del contribuente - è arrivato il giorno definitivo per l’adempimento fiscale legato alla cosiddetta “tassa Airbnb”.

Scatta oggi, lunedì 16 ottobre, il termine entro cui gli «intermediari immobiliari» devono versare la ritenuta del 21% sui canoni o corrispettivi lordi trasferiti ai locatori a partire dall’11 settembre scorso e derivanti da contratti di locazione breve stipulati dal 1° giugno scorso.

La ritenuta va versata con modello F24 (codice tributo 1919). Per quasi tutti gli intermediari - tra cui sono inclusi i portali e coloro che svolgono attività anche non esclusiva - si tratta del primo appuntamento.

Nella circolare 24/E di giovedì scorso le Entrate hanno chiarito come trattare alcuni casi-limite e problemi pratici che si erano posti nei giorni scorsi.

Innanzitutto, sono obbligati alla ritenuta gli intermediari che intervengono nel pagamento. In pratica, tutti coloro che hanno «la materiale disposizione» del denaro. Niente ritenuta, quindi, per coloro che ricevono dall’inquilino un assegno intestato direttamente al locatore e glielo fanno avere.

Nessun obbligo neppure per i casi in cui il pagamento avviene tramite carte di credito, bancomat e prepagate: in questo caso, non si configurano tecnicamente come intermediari le banche, gli istituti di pagamento, le Poste e le società che offrono servizi di pagamento digitale o trasferimento di denaro via internet (ad esempio Paypal).

La ritenuta va eseguita anche quando l’intermediario anche quando delega un altro soggetto a incassare il canone e ad accreditarlo al locatore. In questo caso, l’obbligo grava comunque sul delegante, quindi sull’intermediario.

Più complicato definire la “base” su cui applicare il 21 per cento. L’Agenzia aveva già affermato nel provvedimento del 12 luglio scorso che vanno presi a riferimento i «corrispettivi lordi». Ma i nodi sono la provvigione dovuta all’intermediario e le spese per servizi accessori, come la pulizia e il cambio della biancheria (citati dalla legge) o la fornitura di acqua, luce, wi-fi, riscaldamento e aria condizionata (aggiunti dalle Entrate).

Secondo il Fisco:

•la provvigione non risulta compresa nel corrispettivo lordo (e quindi evita la ritenuta) quando è addebitata direttamente al conduttore o al locatore, senza che quest’ultimo la “ribalti” sull’inquilino. Mentre concorre al corrispettivo lordo se viene trattenuta dall’intermediario sul canone dovuto in base al contratto;

• le spese non sono comprese nel corrispettivo lordo se sono pagate direttamente dall’inquilino o gli vengono riaddebitate a consumo effettivo. Al contrario, subiscono la trattenuta se il contratto prevede un importo del canone comprensivo del servizio di pulizia.

Ad ogni modo, la disciplina sulla ritenuta non riguarda le locazioni - pur inferiori a 30 giorni - che prevedono servizi aggiuntivi non strettamente connessi alle semplici finalità residenziali: come la colazione, il noleggio auto o la guida turistica. In questo caso, si “esce” dal campo applicativo della manovrina (Dl 50/2017, articolo 4).