Per far valere la natura pertinenziale è necessario l’accatastamento unitario

In caso di adozione di un nuovo strumento urbanistico (Put), la variazione di qualità del suolo, da terreno agricolo a area edificabile, è immediata e non decorre dall’anno successivo. Inoltre, per far valere la natura pertinenziale di un’area rispetto al fabbricato occorre, oltre al vincolo urbanistico, anche l’accatastamento unitario dei due beni.

Il pagamento dell’acconto Imu, in scadenza al 16 giugno, è anche l’occasione per fare i conti con le novità introdotte con la riforma della legge di bilancio 2020 in materia di tassazione delle aree fabbricabili.

La prima riguarda la decorrenza degli effetti degli strumenti urbanistici adottati dai comuni. Si ricorda in primo luogo che la nozione di area edificabile è strettamente formale, in quanto collegata alla qualificazione attribuita dalle delibere locali, anche se non ancora approvate dai competenti organi regionali. Questo significa che un’area è fabbricabile anche se in concreto non si può costruire nulla, ad esempio, perché mancano gli strumenti attuativi (permesso di costruire). Le prospettive di edificazione, più o meno concrete, influiranno sul valore del bene e non sulla qualità dello stesso.

Si ricorda inoltre che nell’Imu sono comunque edificabili le aree in cui sono in corso i lavori di costruzione, anche in deroga alle previsioni urbanistiche (si pensi alla costruzione di fabbricati abusivi).

In vigenza della “vecchia” Imu, la Cassazione aveva affermato che le delibere di adozione degli strumenti urbanistici avevano effetti a partire dall’anno successivo (Cassazione 8544/2019). Ciò, in quanto la base imponibile dell’imposta era rappresentata dal valore di mercato al primo gennaio di ciascun anno. Per superare tale (criticabile) orientamento, la riforma della legge 160/2019 ha stabilito che il valore di riferimento è quello al primo gennaio di ciascun anno ovvero, se successivo, dalla data di adozione dello strumento urbanistico. Ne consegue che se il comune ha adottato la delibera, ad esempio il 10 febbraio 2021, il suolo sarà considerato terreno agricolo per un mese e area per i restanti cinque mesi. Per ragioni analoghe, nell’ipotesi di concessione del permesso a costruire nel corso del primo semestre 2021, il valore del suolo risulterà incrementato con effetti immediati, e non posticipati all’anno successivo.

L’altra modifica riguarda le aree pertinenziali a fabbricati. In tale ipotesi, la regola è che si tassa solo il fabbricato e non l’area, che perde autonomia. Per evitare manovre elusive dell’imposizione sulle aree fabbricabili, la riforma ha imposto due requisiti ai fini del riconoscimento di pertinenzialità. Il primo attiene al fatto che detta qualificazione deve rivenire dalla disciplina urbanistica. Il secondo consiste nell’obbligo di accatastamento unitario di area e fabbricato. In assenza anche di uno solo di tali elementi, l’area contigua al fabbricato sarà tassata distintamente da quest’ultimo e, ove rientrante in strumenti urbanistici, sarà considerata come edificabile.

Si ricorda inoltre che i comuni hanno il potere, e non l’obbligo, di deliberare valori di riferimento per orientare i contribuenti nel pagamento dell’imposta. Non si tratta comunque di valori obbligatori, che sono stati accostati dalla giurisprudenza di legittimità agli studi di settore (Cassazione 29906/2020). Ne consegue che se i contribuenti intendono discostarsi da questi, lo possono fare con onere di prova a loro carico. D’altro canto, si segnala che i comuni, avendo accesso ai dati dell’anagrafe tributaria, possono venire a conoscenza di eventuali rivalutazioni eseguite dai contribuenti e così utilizzare i valori ai fini degli accertamenti.